Sau thời gian phát triển quá "nóng", đầu tư ồ ạt và lãi "đậm", các doanh nghiệp bất động sản giờ nằm bất động và quay sang "cầu cứu" các cơ quan chức năng.
Tham thì thâm!
Giai đoạn 2008 - 2010 được coi là "thời hoàng kim" của thị trường bất động sản (BĐS) khi mà dự án nào tung ra thị trường cũng cháy hàng. Các chủ đầu tư đua nhau xin cấp phép. Các dự án ra đời ồ ạt còn giá chào bán tăng từng ngày. Giá bán trao tay từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác có thể cao hơn vài chục phần trăm chỉ sau vài giờ đồng hồ, thậm chí là ngay sau khi hợp đồng vừa được kí kết.
Thời điểm đó, BĐS được coi như "thiên đường" đầu tư. Giới đầu tư đua nhau đổ tiền vào thị trường này. Nhiều doanh nghiệp vốn không kinh doanh đất đai cũng bất ngờ "chuyển nghề". Các trung tâm môi giới BĐS thì mọc lên như nấm sau mưa.
Điều đáng nói là rất nhiều doanh nghiệp trong số đó đầu tư theo kiểu "tay không bắt giặc", nghĩa là không có tiền, thiếu kiến thức chuyên môn và chiến lược cụ thể nhưng vì thấy lĩnh vực này quá "béo bở" nên các ông chủ doanh nghiệp đã cầm cố, thế chấp toàn bộ tài sản, vay mượn ngân hàng, vay chợ đen và xoay sở đủ kiểu để có tiền "rót" vào đất đai.
Giai đoạn 2008 - 2010 được coi là "thời hoàng kim" của thị trường bất động sản (BĐS) khi mà dự án nào tung ra thị trường cũng cháy hàng. Các chủ đầu tư đua nhau xin cấp phép. Các dự án ra đời ồ ạt còn giá chào bán tăng từng ngày. Giá bán trao tay từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác có thể cao hơn vài chục phần trăm chỉ sau vài giờ đồng hồ, thậm chí là ngay sau khi hợp đồng vừa được kí kết.
Thời điểm đó, BĐS được coi như "thiên đường" đầu tư. Giới đầu tư đua nhau đổ tiền vào thị trường này. Nhiều doanh nghiệp vốn không kinh doanh đất đai cũng bất ngờ "chuyển nghề". Các trung tâm môi giới BĐS thì mọc lên như nấm sau mưa.
Điều đáng nói là rất nhiều doanh nghiệp trong số đó đầu tư theo kiểu "tay không bắt giặc", nghĩa là không có tiền, thiếu kiến thức chuyên môn và chiến lược cụ thể nhưng vì thấy lĩnh vực này quá "béo bở" nên các ông chủ doanh nghiệp đã cầm cố, thế chấp toàn bộ tài sản, vay mượn ngân hàng, vay chợ đen và xoay sở đủ kiểu để có tiền "rót" vào đất đai.
 |
Ngay trong thời điểm đó, một số chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ bong bóng BĐS và thị trường có thể "vỡ trận" bất kì lúc nào. Tuy nhiên, giới kinh doanh địa ốc đã lờ tất cả những cảnh báo này bởi đang mờ mắt với những khoản lợi nhuận khổng lồ
Giờ đây, khi bong bóng bất động sản vỡ, các doanh nghiệp lại dồn dập lên tiếng cầu cứu.
Nên cứu hay để "chết hẳn"?
Theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hiện dư nợ tín dụng cho vay BĐS khoảng 200.000 tỷ đồng, chiếm 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Tạm chưa bàn đến việc doanh nghiệp làm thế nào để trả khoản nợ gốc này mà chỉ tính với mức lãi suất trung bình 20%/năm thì các doanh nghiệp BĐS phải trả lãi vay lên đến 40.000 tỷ đồng/năm.
Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS đang cầu cứu Chính phủ nới chính sách, NHNN nới tín dụng và các cơ quan hữu quan tạo điều kiện hỗ trợ để khơi thông nguồn vốn
Tuy nhiên, kể cả trong trường hợp Chính phủ đồng thì việc lấy đâu ra 200.000 tỷ đồng để cứu các doanh nghiệp này rõ ràng là một vấn đề không hề nhỏ?
Trong khi đó, luồng ý kiến trái chiều thì cho rằng, tốt nhất nên để các doanh nghiệp BĐS yếu kém "chết hẳn" vì đây không phải "thảm họa" như chính các doanh nghiệp "dọa dẫm" mà trái lại còn là cơ hội để thị trường BĐS hồi sinh.
Các chuyên gia ủng hộ quan điểm trái chiều này lý giải: Doanh nghiệp phá sản, nhưng giấy phép xây dựng, công trình dự án, nhân công lao động vẫn còn nguyên đó và sẽ được chuyển cho một ông chủ khác có trình độ quản lý tốt hơn, có nguồn vốn vững mạnh hơn và công trình sẽ được thi công nhanh chóng hơn thay vì nằm "đắp chiếu" từ năm này sang năm khác như hiện nay.
Thêm một lý do để củng cố quan điểm không nên "cứu" các doanh nghiệp BĐS là các doanh nghiệp này liên tục kêu khó khăn nhưng vẫn giữ giá nhà đất ở mức cao ngất ngưởng tới mức kì quặc và vượt quá khả năng của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự.
Ước mơ sở hữu một căn nhà vẫn quá xa xỉ với đại bộ phận người dân lao động.
Một trường hợp cụ thể cho thấy các doanh nghiệp BĐS đã tham lam đến thế nào là việc ông chủ Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức tuyên bố sẽ bán căn hộ với giá chỉ bằng 50% giá bán của các sản phẩm ở cùng vị trí nhưng vẫn có lãi.
Như vậy, thực chất là các doanh nghiệp đã quá tham lam nên vỡ nợ là bài học mà họ buộc phải chấp nhận vì đã khiến cả thị trường lao đao trong các cơn sốt giá giả tạo. Sau làn sóng vỡ nợ của doanh nghiệp BĐS, nhiều khả năng thị trường nhà đất sẽ đón nhận nhiều tin tốt lành hơn, đặc biệt là khả năng giá nhà đất sẽ tiến gần với nhu cầu của đại bộ phận người dân lao động hơn.
Ngân hàng - "ngư ông đắc lợi"?
Doanh nghiệp BĐS kêu cứu vì sản phẩm không có đầu ra, dự án đình trệ, không thể thi công vì thiếu vốn. Người dân lắc đầu vì giá nhà đất vẫn ở "trên trời". Duy chỉ có giới ngân hàng là "ngư ông đắc lợi" với mức lợi nhuận công bố nhiều nghìn tỷ đồng.
Thực tế thì không chỉ lời to trong cơn sốt nhà đất 2008 - 2010 khi các nhà đầu tư và doanh nghiệp đổ xô đến vay vốn mà tại thời điểm này, khi nhà đất đóng băng thì các ngân hàng vẫn ung dung ngồi thu lãi từ các khoản cho vay đã giải ngân trong thời kì "đỉnh cao" của thị trường nhà đất.
Chỉ riêng khoản lãi 40.000 tỷ đồng/năm mà các doanh nghiệp BĐS phải trả như tính toán ở trên cũng đủ để các ngân hàng sống "khỏe" dù Chính phủ thắt chặt tín dụng, hạn chế tăng trưởng hay khủng hoảng tài chính.
Thực tế, trong giai đoạn "lay lắt" hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS cho biết lợi nhuận chỉ đủ trả lãi ngân hàng chứ không thể tái quay vòng vốn đầu tư dự án.
Không những thế, việc NHNN hạ trần lãi suất huy động 2 lần liên tiếp trong chưa đầy 1 tháng cũng được cho là sẽ tiếp tục "vỗ béo" giới ngân hàng vì ngân hàng huy động được vốn rẻ hơn nhưng vẫn cho các doanh nghiệp vay với mức lãi suất cao ngất ngưởng, trung bình là 20%/năm và lên tới 25% đối với các doanh nghiệp BĐS.
Vậy là, giờ đây khi nhắc đến câu chuyện về thị trường nhà đất, mối băn khoăn không chỉ nằm ở việc có nên cứu các doanh nghiệp BĐS hay không mà còn cả lợi ích nhóm mà các ngân hàng đang sở hữu.
Gần 1 năm nay, thị trường bất động sản đã kéo dài tình trạng trầm lắng với một loạt áp lực như thiếu vốn, cầu sụt giảm…Hàng loạt vụ vỡ nợ trăm tỷ đồng liên quan tới BĐS vừa qua, cùng với thông tin nhiều dự án phía Nam bán tháo liên tiếp xảy ra khiến cho thị trường khó có cơ hội hồi phục.
Làn sóng bán tháo BĐS
Mấy ngày qua, thị trường bất ngờ với những cú giảm giá, cắt lỗ ngoạn mục của địa ốc TP.HCM. Mở màn là Petro Vietnam Landmark với thông báo giảm giá 35% cho 85 căn hộ của một dự án ở quận 2. Chủ đầu tư cho biết sau khi bán hết số căn hộ thì công ty vẫn lỗ khoảng 70 tỷ đồng. Tuy nhiên, do áp lực thời gian đáo hạn ngân hàng đã sát nút nên công ty phải bán tháo để cắt lỗ.
Ngay sau đó, công ty Sài Gòn Mekong cũng công bố giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 xuống 14,5 triệu cho 500 căn hộ thuộc dự án An Tiến tại TP.HCM. Trả lời báo chí, lãnh đạo công ty này cho biết hạ giá để thu hồi vốn, tìm cơ hội mới.
Theo nhận định của các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu tiền do sức ép đáo hạn của các khoản vay trước ngày càng tăng đặc biệt thời điểm 31/12 (dư nợ cho vay phi sản xuất phải kéo xuống 16%) ngày càng đến gần trong khi vay mới dường như rất khó khăn.
 |
Trước bối cảnh đó, một số ý kiến rào trước rằng, vẫn còn nhiều câu chuyện gây sốc, lần đầu tiên diễn ra trên thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm.
Đại gia BĐS liên tục vỡ nợ
Cuối tháng 9, sau khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ lãi suất huy động xuống mức 14%, giới đầu tư bất động sản đã hi vọng rằng đây sẽ là cơ hội dù nhỏ khiến thị trường bớt u ám.
Theo khảo sát của phóng viên, diễn biến thị trường thời điểm đó rất khả quan tại một số dự án vị trí đẹp, tính pháp lý rõ ràng như Văn Khê, An Hưng, Văn Phú, Vân Canh, Bắc An Khánh... đã có giao dịch những lô đất giá rẻ.
Đơn cử, tại dự án Văn Phú giá liền kề đường to nhích từ 54 lên 56 triệu đồng/m2, liền kề An Hưng từ 64,65 triệu đồng/m2 lên 67 triệu đồng/m2, hay như dự án Vân Canh cũng được nhóm đầu tư đẩy lên khi tăng 5-7 triệu đồng/m2 chỉ trong thời gian ngắn....
Tuy nhiên, khi đà tăng điểm mới chỉ diễn ra gần 2 tuần thì thị trường hứng chịu thêm cú "knockout" đánh trực diện vào tâm lý nhà đầu tư khi hàng loạt các vụ vỡ nợ lớn có quy mô từ vài trăm cho đến cả nghìn tỷ đồng được công bố.
Đáng chú ý, hầu hết các "con nợ" lớn như Nguyễn Thị Minh Tâm (SN 1961, Bắc Ninh), Nguyễn Thị Cúc (1976, Phú Xuyên), vợ chồng Quang Quyên (thị trấn Phùng)... đều được xếp vào hàng đại gia bất động sản tại Hà Nội. Đây là một trong những nhóm đối tượng tham gia đánh "sóng" đẩy giá cục bộ trên thị trường bất động sản.
Theo nguồn tin Cơ quan CSĐT, lý do mà các con nợ vướng vào vòng lao lý là do thị trường bất động sản gặp khó khăn, lượng hàng mua không bán được trong khi các khoản lãi vay tín dụng đen bị đội lên từng ngày. Đơn cử, trường hợp Nguyễn Thị Cúc vay với lãi suất 3.000 đồng/triệu/ngày, tổng cộng một ngày Cúc trả 300 triệu đồng tiền lãi, còn Nguyễn Thị Minh Tâm tổng tiền lãi phải trả 1 tỷ đồng/ngày...Do mất khả năng thanh toán nên các "chúa chổm" này buộc tuyên bố vỡ nợ.
Sau khi các con nợ bị cơ quan CSĐT bắt giam, trên thị trường bất động sản đã xảy ra sự chao đảo bởi áp lực bán tháo của nhiều các chủ nợ đồng thời cũng là con nợ của nhiều người. Bởi, hệ thống chân rết chuyên gom tiền cho các "trùm bất động sản lừa" này lại ngấm ngầm đi vay tiền nhiều đầu mối khác. Đến khi, đường dây bị vỡ để có tiền trả cho những người cho vay, nhiều "chân rết" đã phải chấp nhận bán tháo bất động sản.
Điều này khiến cho thị trường tiếp tục giảm giá và "đóng băng" trên diện rộng.
Chị Phạm Nguyệt Nga (giám đốc công ty bất động sản Phát Lộc - Lê Văn Lương) cho biết, nếu những tháng truớc các lô đất có giá cạnh tranh trên thị trường đều được các văn phòng nhà đất thu gom ngay lập tức thì nay hầu như không có giao dịch. Tại địa bàn quận Hà Đông, vừa qua cũng đã xảy ra một số vụ vỡ nợ quy mô vài chục đến cả trăm tỷ đồng trong đó nhiều chủ văn phòng nhà đất đã có các con nợ này vay tiền. Giờ thì những người này còn đang phải lo siết nợ chứ chẳng buôn bán gì.
Theo chị Nga, giá đất dự án quanh trục đường Lê Văn Lương đã có dấu hiệu giảm xuống 2-3 triệu đồng/m2. Như liền kề dự án Văn Khê thời điểm tháng 9 giá bán 87 triệu đồng/m2 bao gồm cả tiền xây thô thì này chỉ còn 84-85 triệu đồng/m2, giá dự án An Hưng từ 67 triệu đồng/m2 xuống còn 65 triệu đồng/m2....
Khảo sát tại các phòng công chứng Hà Nội cho thấy mức độ giao dịch bất động sản tăng đột biến. Theo ông Ngô Hồng Tuấn - trưởng phòng công chứng Đông Đô - Nam Trung Yên, thời gian gần đây số lượng khách hàng đến giao dịch hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tăng lên nhưng chủ yếu họ chỉ công chứng "gán" nhà để trả nợ vay chứ không giao dịch mua bán như mọi khi.
Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng những vụ vỡ nợ tín dụng đen thời gian qua đã ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư. Nhất là đối với những người đã dùng uy tín của mình đứng ra thu gom tiền của bạn bè, gia đình cho vay lãi suất cao với sự hứa hẹn về khả năng sinh sôi khoản tiền để rồi dẫn đến đổ bể. Điều này giống như việc một ngân hàng có thể đổ bể nếu như mọi người cùng đến rút tiền một lúc.
Hậu bán tháo địa ốc: Vì sao nhà băng im lặng?
Có một điểm trùng hợp rất đáng chú ý giữa thời gian gần giữa năm nay với hiện thời. Vào thời gian này, với 25-30 bài báo viết về hiện tượng bán tháo căn hộ, điều ngạc nhiên là tới giờ vẫn chưa hề xuất hiện một gương mặt nào của giới chủ ngân hàng. Ngay sau sự kiện Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) và tiếp đó là Công ty Saigon Mekong, thông báo giảm mạnh giá bán căn hộ, đã có đến 25-30 bài báo đăng tải và bình luận về hiện tượng này. Kể cả một số trang web của người Việt ở nước ngoài cũng tham gia vào "chiến dịch bán tháo căn hộ" khi dẫn lại nguyên văn dư luận báo chí trong nước.
Khỏi phải nói là tâm trạng của giới chủ đầu tư căn hộ tại TP.HCM và cả ở Hà Nội, nơi "chỉ mới" xuất hiện làn sóng vỡ tín dụng đen bất động sản (BĐS) mà chưa có trường hợp nào thông báo bán tháo căn hộ theo cách giảm giá thẳng đứng, đã trở nên hoang mang đến độ biếng ăn khó ngủ như thế nào.
Nhưng chính sự ồn ào của báo chí cũng là một hiện tượng. Không khí báo chí trong mấy ngày gần đây làm người ta liên tưởng với khoảng thời gian tháng 4-5/2011. Đó là thời kỳ khá khủng khiếp với thị trường BĐS khi ngoại trừ phân khúc đất nền còn lác đác giao dịch, phân khúc căn hộ trung - cao cấp gần như tuyệt đối tĩnh lặng. Những đe dọa của ngân hàng về thời điểm đáo hạn một số khoản vay vào cuối tháng 6/2011, cũng là lúc mà dư nợ tín dụng phi sản xuất phải kéo giảm xuống 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, lồng trong bối cảnh lạm phát dựng đứng và lãi suất cho vay bị đẩy cao vời vợi, bong bóng BĐS chuẩn bị nổ... , càng tô đậm tình thế bĩ cực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Có thể, sự ồn ào của báo chí vào giai đoạn trên đã góp phần phát triển đến 30% hoặc hơn hội chứng stress của doanh nghiệp BĐS. Lần này cũng vậy, dư luận lại đặt ra vấn đề về "cái chết" gần như không tránh khỏi của doanh nghiệp BĐS, về phát pháo hiệu đầu tiên cho thời kỳ tan vỡ của bong bóng BĐS.
Nhưng bình tâm mà suy xét, lại có một điểm trùng hợp rất đáng chú ý giữa thời gian gần giữa năm nay với hiện thời. Vào tháng 6/2011, trong lúc những người muốn mua nhà đang kiên nhẫn chờ đợi một làn sóng đại hạ giá căn hộ, thì đã hầu như không có sự lên tiếng từ phía ngân hàng.
Hiển nhiên nhiều người biết rằng ngân hàng đứng phía sau các doanh nghiệp BĐS, đã từng "đồng cam cộng khổ" với nhau qua thời khủng hoảng năm 2008 và cả mấy năm sau đó. Nhưng mối chia sẻ lợi ích như thế không thể là một phạm trù vĩnh viễn. Một khi doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có tiền trả nợ và lãi vay thì ngân hàng sẽ là kẻ tiếp bước sau số mệnh của doanh nghiệp BĐS. Khi đó, chính ngân hàng chứ không phải ai khác, sẽ là kẻ kêu trời đầu tiên.
Nhưng nếu ngân hàng đã không kêu cứu thì chuyện gì xảy ra? Lòng kiên nhẫn của người mua nhà đã bị uổng phí khi thời điểm cuối tháng 6/2011 trôi qua nhưng vẫn không một doanh nghiệp BĐS nào bị "chết", cũng chẳng có làn sóng đại hạ giá nào, còn ngân hàng thì vẫn ung dung ra thông cáo về nhiều trăm, hàng ngàn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Còn lần này thì sao? Với 25-30 bài báo viết về hiện tượng bán tháo căn hộ, điều ngạc nhiên là tới nay cũng chưa hề xuất hiện một gương mặt nào của giới chủ ngân hàng. Đáng lý trong tình thế hiện nay, khi kế hoạch tái cấu trúc ngân hàng đang đến rất gần và có ít ra 5-6 ngân hàng thương mại nhỏ nằm trong "sổ bìa đen", chính những ngân hàng này phải xuất đầu lộ diện, tự cứu mình trước khi trời cứu bằng cách đôn đáo thu hồi nợ từ các doanh nghiệp BĐS có liên quan.
Ngân hàng vẫn kiên trì không chịu kêu cứu, còn doanh nghiệp BĐS cũng chẳng thấy động tĩnh gì. Chỉ có một vài chủ doanh nghiệp BĐS chịu khó trả lời phỏng vấn báo chí, nhưng xem lại thì những nhân vật này đều có vẻ "vô can" đối với chuyện vay mượn ngân hàng.
Trong khi đó, đã có những xác nhận chắc chắn về việc PVL, trước khi gửi văn bản chính thức đến Ủy ban chứng khoán nhà nước và công bố ra dư luận, đã tiến hành bán căn hộ giá thấp cho người mua sỉ và chịu thanh toán 90-95%. Cách thức buôn bán như thế cũng là căn cứ để một bài báo đặt câu hỏi về chuyện PVL thực chất bán tháo hay chính là một chiêu đầu cơ thông thường.
Trong thực tế, đã có xác nhận về việc người mua lẻ không thể tiếp cận được mức giá 15,5 triệu đồng/m2 mà PVL nêu ra. Như thế, hệ quả của hoạt đông giao dịch đại chúng giá thấp sẽ không xảy ra. Mà không có giao dịch đại chúng giá thấp thì cũng không có tác động đến không khí và mặt bằng giao dịch chung của các dự án căn hộ trong cùng khu vực.
Một thông tin báo chí mới nhất cũng cho biết trong thực tế 100 tỷ đồng mà PVL vay của ngân hàng Liên Việt, doanh nghiệp này đã thanh toán được một nửa. Do đó, việc giảm giá bán căn hộ của PVL chỉ đơn giản là một động tác kỹ thuật, nhằm thu hồi vốn hơn là để bị chôn vốn.
Nói cách khác, dự án PVL chỉ là một trường hợp đơn lẻ, nhiều khả năng sẽ không dẫn đến xu thế giảm giá bán căn hộ trên diện rộng, và càng không có tác động đáng kể đến mặt bằng giá phân khúc đất nền ở các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức.
Cho tới giờ, câu chuyện về PVL vẫn chưa đủ thời gian để lắng đọng, tuy không khí bình luận về nó đã bớt ồn ào hơn. Tuy nhiên vẫn còn khá sớm để khẳng định là sẽ không có hiệu ứng dây chuyền được khởi phát từ PVL sang các chủ đầu tư khác. Nếu quả thực hiệu ứng này xảy ra, người mua nhà để ở sẽ là nhóm lợi ích được hưởng lợi nhất. Còn trong trường hợp ngược lại, nhóm lợi ích của giới chủ doanh nghiệp BĐS dường như vẫn còn cơ hội "sống sót" qua thời kỳ đen tối này của thị trường.
Vẫn cần một khoảng thời gian, ít ra vài tuần nữa, để tìm ra câu trả lời thỏa đáng cho những giả thuyết trên. Thậm chí không loại trừ trường hợp là giá căn hộ PVL, sau khi bị kéo giảm tới "đáy", sẽ được kéo ngược lên và vượt qua cả mốc 20 triệu đồng/m2.
Còn trước mắt, hiện tượng tín dụng đen BĐS ở Hà Nội và hiện tượng bán tháo căn hộ ở TP.HCM đã chứng tỏ đang hình thành những dấu hiệu rõ rệt của bong bóng BĐS và một cuộc khủng hoảng về tín dụng BĐS, có thể dẫn tới sự sụp đổ dây chuyền trong khối ngân hàng.
Bài toán đặt ra hiện nay rất rõ về hai nghĩa trắng đen: hoặc thị trường BĐS sẽ được phục hồi tại ít nhất một khu vực nào đó trong thời gian sớm nhất; hoặc cuối năm nay sẽ là mốc khởi đầu cho một cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại ít nhất các khu vực Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, và cuộc khủng hoảng đó sẽ thật sự bùng nổ vào cuối quý II/2012.
Khỏi phải nói là tâm trạng của giới chủ đầu tư căn hộ tại TP.HCM và cả ở Hà Nội, nơi "chỉ mới" xuất hiện làn sóng vỡ tín dụng đen bất động sản (BĐS) mà chưa có trường hợp nào thông báo bán tháo căn hộ theo cách giảm giá thẳng đứng, đã trở nên hoang mang đến độ biếng ăn khó ngủ như thế nào.
Nhưng chính sự ồn ào của báo chí cũng là một hiện tượng. Không khí báo chí trong mấy ngày gần đây làm người ta liên tưởng với khoảng thời gian tháng 4-5/2011. Đó là thời kỳ khá khủng khiếp với thị trường BĐS khi ngoại trừ phân khúc đất nền còn lác đác giao dịch, phân khúc căn hộ trung - cao cấp gần như tuyệt đối tĩnh lặng. Những đe dọa của ngân hàng về thời điểm đáo hạn một số khoản vay vào cuối tháng 6/2011, cũng là lúc mà dư nợ tín dụng phi sản xuất phải kéo giảm xuống 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, lồng trong bối cảnh lạm phát dựng đứng và lãi suất cho vay bị đẩy cao vời vợi, bong bóng BĐS chuẩn bị nổ... , càng tô đậm tình thế bĩ cực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Có thể, sự ồn ào của báo chí vào giai đoạn trên đã góp phần phát triển đến 30% hoặc hơn hội chứng stress của doanh nghiệp BĐS. Lần này cũng vậy, dư luận lại đặt ra vấn đề về "cái chết" gần như không tránh khỏi của doanh nghiệp BĐS, về phát pháo hiệu đầu tiên cho thời kỳ tan vỡ của bong bóng BĐS.
 |
| Phối cảnh dự án Petro Landmark. |
Hiển nhiên nhiều người biết rằng ngân hàng đứng phía sau các doanh nghiệp BĐS, đã từng "đồng cam cộng khổ" với nhau qua thời khủng hoảng năm 2008 và cả mấy năm sau đó. Nhưng mối chia sẻ lợi ích như thế không thể là một phạm trù vĩnh viễn. Một khi doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có tiền trả nợ và lãi vay thì ngân hàng sẽ là kẻ tiếp bước sau số mệnh của doanh nghiệp BĐS. Khi đó, chính ngân hàng chứ không phải ai khác, sẽ là kẻ kêu trời đầu tiên.
Nhưng nếu ngân hàng đã không kêu cứu thì chuyện gì xảy ra? Lòng kiên nhẫn của người mua nhà đã bị uổng phí khi thời điểm cuối tháng 6/2011 trôi qua nhưng vẫn không một doanh nghiệp BĐS nào bị "chết", cũng chẳng có làn sóng đại hạ giá nào, còn ngân hàng thì vẫn ung dung ra thông cáo về nhiều trăm, hàng ngàn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Còn lần này thì sao? Với 25-30 bài báo viết về hiện tượng bán tháo căn hộ, điều ngạc nhiên là tới nay cũng chưa hề xuất hiện một gương mặt nào của giới chủ ngân hàng. Đáng lý trong tình thế hiện nay, khi kế hoạch tái cấu trúc ngân hàng đang đến rất gần và có ít ra 5-6 ngân hàng thương mại nhỏ nằm trong "sổ bìa đen", chính những ngân hàng này phải xuất đầu lộ diện, tự cứu mình trước khi trời cứu bằng cách đôn đáo thu hồi nợ từ các doanh nghiệp BĐS có liên quan.
Ngân hàng vẫn kiên trì không chịu kêu cứu, còn doanh nghiệp BĐS cũng chẳng thấy động tĩnh gì. Chỉ có một vài chủ doanh nghiệp BĐS chịu khó trả lời phỏng vấn báo chí, nhưng xem lại thì những nhân vật này đều có vẻ "vô can" đối với chuyện vay mượn ngân hàng.
Trong khi đó, đã có những xác nhận chắc chắn về việc PVL, trước khi gửi văn bản chính thức đến Ủy ban chứng khoán nhà nước và công bố ra dư luận, đã tiến hành bán căn hộ giá thấp cho người mua sỉ và chịu thanh toán 90-95%. Cách thức buôn bán như thế cũng là căn cứ để một bài báo đặt câu hỏi về chuyện PVL thực chất bán tháo hay chính là một chiêu đầu cơ thông thường.
Trong thực tế, đã có xác nhận về việc người mua lẻ không thể tiếp cận được mức giá 15,5 triệu đồng/m2 mà PVL nêu ra. Như thế, hệ quả của hoạt đông giao dịch đại chúng giá thấp sẽ không xảy ra. Mà không có giao dịch đại chúng giá thấp thì cũng không có tác động đến không khí và mặt bằng giao dịch chung của các dự án căn hộ trong cùng khu vực.
Một thông tin báo chí mới nhất cũng cho biết trong thực tế 100 tỷ đồng mà PVL vay của ngân hàng Liên Việt, doanh nghiệp này đã thanh toán được một nửa. Do đó, việc giảm giá bán căn hộ của PVL chỉ đơn giản là một động tác kỹ thuật, nhằm thu hồi vốn hơn là để bị chôn vốn.
Nói cách khác, dự án PVL chỉ là một trường hợp đơn lẻ, nhiều khả năng sẽ không dẫn đến xu thế giảm giá bán căn hộ trên diện rộng, và càng không có tác động đáng kể đến mặt bằng giá phân khúc đất nền ở các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức.
Cho tới giờ, câu chuyện về PVL vẫn chưa đủ thời gian để lắng đọng, tuy không khí bình luận về nó đã bớt ồn ào hơn. Tuy nhiên vẫn còn khá sớm để khẳng định là sẽ không có hiệu ứng dây chuyền được khởi phát từ PVL sang các chủ đầu tư khác. Nếu quả thực hiệu ứng này xảy ra, người mua nhà để ở sẽ là nhóm lợi ích được hưởng lợi nhất. Còn trong trường hợp ngược lại, nhóm lợi ích của giới chủ doanh nghiệp BĐS dường như vẫn còn cơ hội "sống sót" qua thời kỳ đen tối này của thị trường.
Vẫn cần một khoảng thời gian, ít ra vài tuần nữa, để tìm ra câu trả lời thỏa đáng cho những giả thuyết trên. Thậm chí không loại trừ trường hợp là giá căn hộ PVL, sau khi bị kéo giảm tới "đáy", sẽ được kéo ngược lên và vượt qua cả mốc 20 triệu đồng/m2.
Còn trước mắt, hiện tượng tín dụng đen BĐS ở Hà Nội và hiện tượng bán tháo căn hộ ở TP.HCM đã chứng tỏ đang hình thành những dấu hiệu rõ rệt của bong bóng BĐS và một cuộc khủng hoảng về tín dụng BĐS, có thể dẫn tới sự sụp đổ dây chuyền trong khối ngân hàng.
Bài toán đặt ra hiện nay rất rõ về hai nghĩa trắng đen: hoặc thị trường BĐS sẽ được phục hồi tại ít nhất một khu vực nào đó trong thời gian sớm nhất; hoặc cuối năm nay sẽ là mốc khởi đầu cho một cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại ít nhất các khu vực Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, và cuộc khủng hoảng đó sẽ thật sự bùng nổ vào cuối quý II/2012.
Sau cú sốc 'bán tháo', địa ốc xuống thang?
Trong bối cảnh nền kinh tế còn u ám, cung nhiều hơn cầu, rất có thể, sau cú dumping (giảm giá) này của PVL sẽ là một đợt xuống thang của thị trường bất động sản. Đây cũng là lẽ công bằng, bởi giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với sức mua của một nước đang phát triển. Chuyện Công ty Địa ốc Dầu khí (PVL) công bố bán tháo dự án để trả nợ ngân hàng với dư luận hẳn là một tin sốc, nhưng với những ai am hiểu về thị trường này sẽ thấy đó là một quy luật tất yếu. Bởi, khi quả bong bóng giá bơm căng trong một thời gian dài thì chuyện xì bớt hơi là đương nhiên.
Chỉ có khác nhau là cách xì và tốc độ xì bao nhiêu mà thôi. Trước đó, nhiều doanh nghiệp nhà đất khác cũng phải âm thầm hạ giá, khuyến mại ưu đãi khó tin rồi đến đại hạ giá cho khách hàng, nhằm giải quyết khó khăn về vốn.
Sau sự bùng phát của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang thăng hoa ở đỉnh cao rồi chững lại, im lìm... Trước khi thị trường này đóng băng, hàng trăm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bỗng kêu như vạc mùa hè. Rằng với sự rớt giá nhà đất thê thảm thế này thì thua lỗ, rằng với lãi suất ngân hàng leo thang thế này thì làm ăn ra sao, rằng các thủ tục hành chính rối ren này thì chi phí đi đêm liên tục thăng hoa...
Tuy nhiên, nếu ai để ý kỹ sẽ thấy rằng, dẫu thị trường có suy giảm nhưng không có đại gia bất động sản nào bỏ cuộc, cũng không thấy một doanh nghiệp nào phá sản. Thậm chí, trên mảnh đất màu mỡ này, vẫn liên tục có thêm nhiều doanh nghiệp mới tham gia. Nguyễn Mạnh, một nhân vật có cỡ trong đám nhà đất phát biểu, dẫu thị trường có xấu đi nhưng bất động sản vẫn là nơi hấp dẫn, nơi có thể bỏ một vốn bốn lời. Thị trường đóng băng, kiên nhẫn thêm chút nữa sẽ đến ngày bừng sáng.
Đó là những ý nghĩ thật thà của người trong cuộc, bởi, ai đã từng ra nước ngoài sẽ thấy, ít có một thị trường bất động sản nào lý tưởng như Việt Nam. Ở các nước phát triển, các nhà đầu tư bất động sản, muốn có dự án phải có tiền tươi thóc thật, chí ít cũng cỡ dăm chục phần trăm tổng số vốn đầu tư của dự án. Có đất rồi, làm hạ tầng hoàn chỉnh, xây dựng cơ bản, chìa khoá trao tay, nhưng nào đã thu được hết tiền. Hầu hết khách hàng là những người mua nhà trả góp. Thứ nhanh thì trả góp dăm năm, thứ khác là 10 năm, 20 năm thậm chí có dự án trả góp đến 25 năm.
Trong khi ở xứ ta, chỉ cần có chút tiền cỡ vài chục phần trăm, có khi còn thấp hơn của dự án là có thể chinh chiến. Thoạt đầu là xin được chủ trương đầu tư rồi đền bù, giải phóng mặt bằng. Với những dự án chung cư, sau khi bơm móng xong là có thể đàng hoàng ra sàn giao dịch bán nhà... trên giấy. Cứ thế thu tiền của khách hàng để phục vụ cho việc xây cất, hoàn thiện căn hộ.
Với các dự án đất nền, còn đơn giản hơn. Chỉ cần hoàn thành cơ bản về hạ tầng là có thể phân lô bán nền, với giá bán cao hơn giá trị thực nhiều lần. Đó là với những doanh nghiệp làm đúng luật kinh doanh bất động sản, còn với những doanh nghiệp lách luật thì ngay sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư là đã có thể huy động vốn từ khách hàng dưới hình thức: Hợp tác đầu tư mà thực chất cũng chỉ là cách thu tiền trước của khách mà thôi.
Cũng bởi những chính sách thông thoáng như thế nên có thể nói, chỉ trong vòng vài chục năm lại đây đã xuất hiện vô số các tiểu gia, đại gia về bất động sản. Những con xe đắt tiền nhất được nhập vào Việt Nam, những khu resort sang trọng nhất là của các nhà buôn đất. Thị trường này không chỉ thu hút các doanh nghiệp doanh nhân mà cả giới công chức cũng sẵn sàng trốn công sở tham gia thị trường. Lướt nhanh qua sàn chứng khoán có thể thấy, những tên tuổi lẫy lừng trên sàn hầu như đều không bỏ qua cơ hội đầu tư vào thị trường béo bở này.
Chẳng hạn như, ông Đoàn Nguyên Đức không chỉ làm bóng đá, làm thuỷ điện mà còn có khu chung cư với hàng chục toà tháp Hoàng Anh Gia Lai ở Nam Sài Gòn cùng với đó nhiều khách sạn hạng sang ở Quy Nhơn, Đà Nẵng, Gia Lai... Đó là chưa nói đến hàng trăm triệu phú, tỷ phú đô la kinh doanh ở các lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp còn ẩn mình chưa thèm lên sàn.
Sự bốc nhanh của các đại gia trên thị trường bất động sản ngoài tài năng của họ, sự mầu mỡ của thị trường này còn có một yếu tố khác nữa là giá bán ở ta hiện quá cao so với giá trị thực. Theo các chuyên gia ở lĩnh vực này, một mét vuông căn hộ chung cư hạng trung, được hình thành với giá xây dựng ở thời điểm này vào khoảng 8 triệu đồng. Cộng với giá trị đất được phân bổ (tuỳ theo vị trí) cộng với lãi vay cùng với các khoản chi phí khác, ở mức trung bình, mỗi mét vuông cũng chỉ lên tới xấp xỉ 12 triệu đồng.
Vậy nên chuyện Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí bán tháo 85 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, với giá15,5 trđ/m2 và chấp nhận chịu lỗ 70 tỷ đồng chỉ là một cách nói, cách diễn đạt mà thôi. Đành rằng, trong kinh doanh không ai lại bán nhà bằng giá thành. Bởi, sau giá thành còn có thể phát sinh nhiều chi phí không mong muốn. Đặc biệt là với một môi trường pháp lý như ở Việt Nam, muốn có dự án phải có nhiều khoản lót tay không tên mà không phải ai cũng nói ra được.
Trong trường hợp của PVL, với giá bán đó, một doanh nghiệp biết chặt chẽ trong cách hạch toán đều có thể thu hồi đủ vốn, và có lãi.
Còn nhớ, cách đây không lâu, Hà Nội mở sàn bán các căn hộ cho người có thu nhập thấp, theo đó 328 căn hộ tại tòa nhà CT1 ở Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) do Vinaconex Xuân Mai đầu tư được chào với giá khởi điểm là 8,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Tất nhiên, với căn hộ cho người thu nhập thấp, doanh nghiệp được hưởng một số ưu đãi từ nhà nước như giá thuê đất, các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách. Cùng với đó là các trang bị nội thất của căn hộ loại này không khắt khe như trường hợp của PVL. Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai, cho biết, với giá đó, doanh nghiệp đã có chút lãi.
Công bằng mà nói chuyện PVL khó khăn là có thực, áp lực trả nợ ngân hàng là có thực. Trong bối cảnh không bán được hàng, khó tiếp cận vốn vay, áp lực trả nợ tăng cao nên buộc phải tìm mọi cách để đẩy hàng, cắt lỗ càng nhanh càng tốt.
Tuy nhiên, với giá bán 15,5 triệu đồng/m2 không phải là mức giá quá shock như người ta vẫn thường nghĩ. Trong bối cảnh nền kinh tế còn u ám, cung nhiều hơn cầu, rất có thể, sau cú dumping (giảm giá) này sẽ là một đợt xuống thang của thị trường bất động sản. Đây cũng là lẽ công bằng, bởi giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với sức mua của một nước đang phát triển.
Chỉ có khác nhau là cách xì và tốc độ xì bao nhiêu mà thôi. Trước đó, nhiều doanh nghiệp nhà đất khác cũng phải âm thầm hạ giá, khuyến mại ưu đãi khó tin rồi đến đại hạ giá cho khách hàng, nhằm giải quyết khó khăn về vốn.
Sau sự bùng phát của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang thăng hoa ở đỉnh cao rồi chững lại, im lìm... Trước khi thị trường này đóng băng, hàng trăm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bỗng kêu như vạc mùa hè. Rằng với sự rớt giá nhà đất thê thảm thế này thì thua lỗ, rằng với lãi suất ngân hàng leo thang thế này thì làm ăn ra sao, rằng các thủ tục hành chính rối ren này thì chi phí đi đêm liên tục thăng hoa...
Tuy nhiên, nếu ai để ý kỹ sẽ thấy rằng, dẫu thị trường có suy giảm nhưng không có đại gia bất động sản nào bỏ cuộc, cũng không thấy một doanh nghiệp nào phá sản. Thậm chí, trên mảnh đất màu mỡ này, vẫn liên tục có thêm nhiều doanh nghiệp mới tham gia. Nguyễn Mạnh, một nhân vật có cỡ trong đám nhà đất phát biểu, dẫu thị trường có xấu đi nhưng bất động sản vẫn là nơi hấp dẫn, nơi có thể bỏ một vốn bốn lời. Thị trường đóng băng, kiên nhẫn thêm chút nữa sẽ đến ngày bừng sáng.
Đó là những ý nghĩ thật thà của người trong cuộc, bởi, ai đã từng ra nước ngoài sẽ thấy, ít có một thị trường bất động sản nào lý tưởng như Việt Nam. Ở các nước phát triển, các nhà đầu tư bất động sản, muốn có dự án phải có tiền tươi thóc thật, chí ít cũng cỡ dăm chục phần trăm tổng số vốn đầu tư của dự án. Có đất rồi, làm hạ tầng hoàn chỉnh, xây dựng cơ bản, chìa khoá trao tay, nhưng nào đã thu được hết tiền. Hầu hết khách hàng là những người mua nhà trả góp. Thứ nhanh thì trả góp dăm năm, thứ khác là 10 năm, 20 năm thậm chí có dự án trả góp đến 25 năm.
Trong khi ở xứ ta, chỉ cần có chút tiền cỡ vài chục phần trăm, có khi còn thấp hơn của dự án là có thể chinh chiến. Thoạt đầu là xin được chủ trương đầu tư rồi đền bù, giải phóng mặt bằng. Với những dự án chung cư, sau khi bơm móng xong là có thể đàng hoàng ra sàn giao dịch bán nhà... trên giấy. Cứ thế thu tiền của khách hàng để phục vụ cho việc xây cất, hoàn thiện căn hộ.
Với các dự án đất nền, còn đơn giản hơn. Chỉ cần hoàn thành cơ bản về hạ tầng là có thể phân lô bán nền, với giá bán cao hơn giá trị thực nhiều lần. Đó là với những doanh nghiệp làm đúng luật kinh doanh bất động sản, còn với những doanh nghiệp lách luật thì ngay sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư là đã có thể huy động vốn từ khách hàng dưới hình thức: Hợp tác đầu tư mà thực chất cũng chỉ là cách thu tiền trước của khách mà thôi.
Cũng bởi những chính sách thông thoáng như thế nên có thể nói, chỉ trong vòng vài chục năm lại đây đã xuất hiện vô số các tiểu gia, đại gia về bất động sản. Những con xe đắt tiền nhất được nhập vào Việt Nam, những khu resort sang trọng nhất là của các nhà buôn đất. Thị trường này không chỉ thu hút các doanh nghiệp doanh nhân mà cả giới công chức cũng sẵn sàng trốn công sở tham gia thị trường. Lướt nhanh qua sàn chứng khoán có thể thấy, những tên tuổi lẫy lừng trên sàn hầu như đều không bỏ qua cơ hội đầu tư vào thị trường béo bở này.
Chẳng hạn như, ông Đoàn Nguyên Đức không chỉ làm bóng đá, làm thuỷ điện mà còn có khu chung cư với hàng chục toà tháp Hoàng Anh Gia Lai ở Nam Sài Gòn cùng với đó nhiều khách sạn hạng sang ở Quy Nhơn, Đà Nẵng, Gia Lai... Đó là chưa nói đến hàng trăm triệu phú, tỷ phú đô la kinh doanh ở các lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp còn ẩn mình chưa thèm lên sàn.
Sự bốc nhanh của các đại gia trên thị trường bất động sản ngoài tài năng của họ, sự mầu mỡ của thị trường này còn có một yếu tố khác nữa là giá bán ở ta hiện quá cao so với giá trị thực. Theo các chuyên gia ở lĩnh vực này, một mét vuông căn hộ chung cư hạng trung, được hình thành với giá xây dựng ở thời điểm này vào khoảng 8 triệu đồng. Cộng với giá trị đất được phân bổ (tuỳ theo vị trí) cộng với lãi vay cùng với các khoản chi phí khác, ở mức trung bình, mỗi mét vuông cũng chỉ lên tới xấp xỉ 12 triệu đồng.
Vậy nên chuyện Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí bán tháo 85 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, với giá15,5 trđ/m2 và chấp nhận chịu lỗ 70 tỷ đồng chỉ là một cách nói, cách diễn đạt mà thôi. Đành rằng, trong kinh doanh không ai lại bán nhà bằng giá thành. Bởi, sau giá thành còn có thể phát sinh nhiều chi phí không mong muốn. Đặc biệt là với một môi trường pháp lý như ở Việt Nam, muốn có dự án phải có nhiều khoản lót tay không tên mà không phải ai cũng nói ra được.
Trong trường hợp của PVL, với giá bán đó, một doanh nghiệp biết chặt chẽ trong cách hạch toán đều có thể thu hồi đủ vốn, và có lãi.
Còn nhớ, cách đây không lâu, Hà Nội mở sàn bán các căn hộ cho người có thu nhập thấp, theo đó 328 căn hộ tại tòa nhà CT1 ở Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) do Vinaconex Xuân Mai đầu tư được chào với giá khởi điểm là 8,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Tất nhiên, với căn hộ cho người thu nhập thấp, doanh nghiệp được hưởng một số ưu đãi từ nhà nước như giá thuê đất, các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách. Cùng với đó là các trang bị nội thất của căn hộ loại này không khắt khe như trường hợp của PVL. Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai, cho biết, với giá đó, doanh nghiệp đã có chút lãi.
Công bằng mà nói chuyện PVL khó khăn là có thực, áp lực trả nợ ngân hàng là có thực. Trong bối cảnh không bán được hàng, khó tiếp cận vốn vay, áp lực trả nợ tăng cao nên buộc phải tìm mọi cách để đẩy hàng, cắt lỗ càng nhanh càng tốt.
Tuy nhiên, với giá bán 15,5 triệu đồng/m2 không phải là mức giá quá shock như người ta vẫn thường nghĩ. Trong bối cảnh nền kinh tế còn u ám, cung nhiều hơn cầu, rất có thể, sau cú dumping (giảm giá) này sẽ là một đợt xuống thang của thị trường bất động sản. Đây cũng là lẽ công bằng, bởi giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với sức mua của một nước đang phát triển.
Ngược dòng BĐS: Cơ hội tích lũy thời khủng hoảng
Trong khi thị trường BĐS sản đang khó khăn kéo dài, hầu hết mọi người đều nghĩ đến việc đẩy hàng ra để “thoát thân” thì không ít người lại đi ngược dòng, coi đây là cơ hội để tích lũy tài sản và gi tăng giá trị sống cho mình. Tranh thủ làm đại sự
Chờ hết tháng 7 âm lịch, gia đình anh Huy Nam ở Định Công đã quyết toàn bộ căn nhà ống gần 40m2 trong ngõ sâu và cả mảnh đất phần trăm xen kẹt chưa có giấy tờ gom được khoảng hơn 4 tỷ để phục vụ cho tái thiết việc ăn ở. Với số tiền này, anh Nam đã mua một căn hộ 113 m2 ở Văn Khê để với tổng số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng. Số còn lại quyết định đặt mua một căn biệt thự ngoại ô ở Ba Vì.
Anh Nam cho biết, mình "đại sự" di dời lần này xác định coi như ổn định lâu dài. Quyết bán nhà ống nhỏ trong phố chật chội, ẩm thấp, thiếu không gian và ánh sáng để ra chung cư mới để sống có hạ tầng và không gian đồng bộ hơn.
Giải thích cho quyết định mua biệt thự ngoại ô của mình anh cho biết, Ba Vì trước đây xa nay đã kéo lại gần, đầu tư số tiền ban đầu không lớn nhưng lâu dài mình sẽ có được một không gian "xanh" để sống và nghỉ ngơi khi giá còn rẻ, chỉ vài ba triệu/m2 đã có hạ tầng. Nếu về sau, không chỉ cơ hội mua các không gian sống xang quanh nội đô sẽ khó mà giá cả chắc chắn sẽ tăng lên. Không nói đâu xa, chỉ nhìn vào lộ trình giá của chủ đầu tư cũng thấy giá càng về sau càng tăng, có khi gấp đôi so với ban đầu.
"Tôi không so đo về giá nhiều khi thị trường đã hết sốt và chạm mức giá chung, trong khi ngoài việc mua được giá tốt, có được nhà ỏ hợp lý còn được hưởng những giá trị khác về chất lượng sống mà cũng không sợ mất giá tài sản", anh Nam chia sẻ.
Tương tự, anh Xuân Khanh ở Linh Đàm đã tính đổi lo đất hơn 40 m2 ở Đầm Trấu (Hà Nội) theo giá thị trường cũng khoảng gần 3 tỷ để gạt sang mua một biệt thự ở ngoại thành.
Theo anh Khanh, miếng đất ở dưới Đầm Trấu mua hơn 2 năm lên giá không nhiều mà có vẻ ngày càng khó tăng giá và khó bán. Bán đi nhưng không đầu tư vào chung cư hay phân lô để kiếm lời vì thị trường không khả quan mà chuyển qua đầu tư biệt tự ngoại ô.
"Ở nội thành ngột ngạt, ô nhiễm, thực tế ai cũng mong có một không gian xanh ở ngoại thành. Trước đây, việc này nếu muốn đều phải tự tìm mua và xây rất tốn công sức. Nay có các dự án hoàn thiện với mức giá chỉ 3 - 4 tỷ đồng phù hợp với nhiều người khá giả. Ngoài việc nâng cấp giá trị cuộc sống thì với mức giá hiện nay còn rẻ, xét dưới góc độ đầu tư dài hạn cũng ít rủi ro và có thể sinh lãi. Chưa kể đây là một cách tích lũy tài sản vì cơ hội mua biệt thư gần trung tâm, vị trí đẹp, giá rẻ sẽ ngày càng hiếm và càng đắt.
Phân khúc ít biến động
Nhân viên bán hàng của sàn giao dịch có nguồn hàng lớn về biệt thự ngoại ô cho biết, kể cả trong tháng 7 âm lịch, bản thân anh cũng có 3 giao dịch thành công trong phân khúc này, số lượng giao dịch từ đó đến nay vẫn theo xu hướng tăng lên. Bên cạnh những người thích tìm mua trang trại và đất tự xây thì đa số người dân thích tìm đến các dự án BĐS nghỉ dưỡng vì được hưởng hạ tầng, không tốn công sức xây dựng và lại đầy đủ về pháp lý.
Đại diện Archi Land cho biết, 3 dự án mới chào bán từ cuối quý II/2011 đến nay có tiến độ bán hàng rất tốt và gần như đã kín chỗ. Tốc độ này khiến chủ đầu tư đang tính đến việc đẩy nhanh việc mở rộng và thiết lập các dự án mới.
Trong khi đó, trái với suy nghĩ của nhiều người về sự chùng xuống của thị trường BĐS nói chung sẽ khiến cho BĐS nghỉ dưỡng vốn được cho là ít khách sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn thì phân khúc này vẫn đang có hoạt động đầu tư rất sôi động, đặc biệt là các khu vực ven Hà Nội như: Ba Vì, Sóc Sơn, Phúc Yên hay Hòa Bình.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, trong những tháng từ quý II/2011 đến nay, trong phân khúc chung cư và nhà đất dự án hạn chế ra hàng thì các dự án BĐS nghỉ dưỡng mà cụ thể là các dự án biệt thự ngoại ô quanh Hà Nội vẫn đều đặn ra hàng với số lượng vài chục căn mỗi đợt và bán khá nhanh.
Mới đây, tại hội nghị xúc tiến đầu tư du lịch Hòa Binh vào đầu tháng 10/2011. trong số 9 dự án được cấp phép đầu tư thì chiếm hầu hết và dự án về BĐS nghỉ dưỡng mà sản phẩm đặc trưng là biệt thự nghỉ dưỡng ngoại ô. Trong đó nhựng dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, có những dự án quy mô lớn đến hàng trăm hécta...
Đại diện môt chủ đầu tư cho biết, thực chất đây là phân khúc ít bị biến động giá vì bên cạnh các yếu tố cơ bản như: đánh vào nhu cầu thực, nhiều lợi ích khi đầu tư và đón đầu xu hướng sống mới thì đây cũng là khu vực có giá rẻ, người đầu tư bằng tiền thực, ít lướt sóng nên ít rủi ro mà lại được xem là một khoản đầu tư dài hạn đúng nghĩa cho tương lai.
Trao đổi về vấn đề này, ông Hoàng Minh Khang, Giám đốc công ty đầu tư và dịch vụ BĐS Minh Khang (Hà Nội) cho rằng, trên thị trường, cái khó của người này chính là cơ hội của người khác. Lúc nhà đất xuống giá, rất nhiều DN vừa và nhỏ trước đây đi thuê văn phòng và nhà xưởng nay có điều kiện tìm mua nhà đất, xưởng sản xuất để chuẩn bị cho quá trình phát triển lâu dài về sau. Cũng như thế, khi nhà đất, chung cư hết thời lớt sóng kiếm lãi, nhiều rủi ro thì việc nhiều người dồn tiền vào mua biệt thư ngoại ô là điều dễ hiểu.
"Đi ngược thị trường nhưng lại ít rủi ro nếu đầu tư thì mua bây giờ có giá rẻ, đầu tư dài hạn thì khả năng tăng giá rất cao. Nếu để sống thì thì có cơ hội lựa chọn địa điểm đẹp, đi lại thuận tiện, gần trung tâm để đón đầu một xu hướng sống hiện đại. Đó không chỉ là tranh thủ mua rẻ mà còn có thể là cách tích lũy cho dài hạn, tạo tiềm lực và chất lượng cho cuộc sống", ông Khang nói.
Đón đầu xu hướng
Nhận thấy nhu cầu tìm đến một không gian sống, 'căn nhà thứ hai" của người nội thành đang tăng lên. Các nhà đầu tư đang tập trung phát triển mạnh các biệt thự với diện tích vừa phải (khoảng 400-500m2), giá cả vừa phải (khoảng 3-4 tỷ/căn) ở ngoại thành với khoảng cách 1 giờ ô tô di chuyển.
Nếu như trước đây, xu hướng trang trại, nhà vườn đơn lẻ thiếu đồng bộ về hạ tầng thì các dự án mới đã tạo ra xung quanh khu vực biệt thự có các tiện ích, dịch vụ cơ bản như dịch vụ ăn uống, thể dục thể thao, mua sắm cơ bản (siêu thị mini) nằm trong khu vực được quản lý đồng bộ nên rất thuận tiện cho những người khá giả đầu tư.
Một loạt dự án có thể kể đến ở khu vực ven đô: Country House, Greenvillas, Xanh villas, Zen, Casablanca Đại Lải, Vincom village..... Bên cạnh đó, các dự án hạng sang như Nine Ivory, Flamingo Đại Lải.... có diện tích đất lên đến hàng ngàn m2 mỗi biệt thư và các dịch vụ cao cấp có giá trên một chục tỷ đồng cũng thường ra hàng đến đâu bán hết đến đó.
Chính vì thế, sau những dự án thăm dò đầu tiên cho thấy đây là một sự phát triển phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra ven đô của đô thị tương lại nên các dự án mới đang được đẩy mạnh.
Theo các chuyên gia từ Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, khu vực nội đô đang ngày càng trở nên quá tải, môi trường ô nhiễm, giao thông quá tải, nhu cầu về nhà ở đang trở nên bức thiết...Do đó Chính phủ đã có các chính sách nhằm giảm bớt áp lực cho khu vực nội đô.
Quy hoạch chung gần đây cho thấy kế hoạch phát triển và di dời một số cơ sở hành chính sự nghiệp như các trường đại học, khu công nghiệp, khu công nghệ cao... ra ven đô và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng thêm trường học, bệnh viện, đường sá, khu vực xử lý nước thải... ở khu vực này để dần dần theo kịp sự phát triển của nội đô. Việc dịch chuyển này kéo theo việc dịch chuyển của một bộ phận dân cư có thu nhập khá cao như chuyên gia, giảng viên, kỹ sư.... dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ven đô cũng tăng lên. Đó chính là một cơ hội đầu tư mới.
Hơn nữa, xét trong lịch sự phát triển các đô thị trên thế giới thì đây cũng là một hướng phát triển tất yếu, một lối sống đang dần hình thành khi một bộ phận giới trẻ hiện nay là sống ở ven đô và làm việc trong nội đô. Điều này càng trở nên hiện thực khi hệ thống giao thông và hạ tầng đang phát triển nhanh chóng.
Điều khó khăn của các dự án hiện nay chính là có khoảng cách phát triển lớn giữa nội đô và ngoại thành, hạ tầng kém phát triển và có sự khác biệt về phong cách sống. Tuy nhiên điều này sẽ được nhanh chóng khỏa lấp khi các dự án được phát triển đồng bộ, xây dựng thành các cộng đồng sinh sống chung. Điều này cùng với quy hoạch đồng bộ cũng khiến khu vực ven đô trở nên đẹp hơn
Với sự khởi đầu của thị trường nhưng có tốc độ gi tăng nhanh thì người vào sớm luôn có nhiều sự lựa chọn do có nhiều cơ hội chọn được vị trí đẹp và sản phẩm ưng ý về không gian và tiện ích
Trong khi đó, sự tăng giá của khoản đầu tư được cho là khả quan. Hiện nay giá đất ở khu vực ngoại ô vẫn còn ở mức thấp nhưng trong vòng 5 đến 10 năm tới với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sự tăng lên của dân cư, nhiều khả năng đất tại khu vực này ngày càng đắt giá.
Chờ hết tháng 7 âm lịch, gia đình anh Huy Nam ở Định Công đã quyết toàn bộ căn nhà ống gần 40m2 trong ngõ sâu và cả mảnh đất phần trăm xen kẹt chưa có giấy tờ gom được khoảng hơn 4 tỷ để phục vụ cho tái thiết việc ăn ở. Với số tiền này, anh Nam đã mua một căn hộ 113 m2 ở Văn Khê để với tổng số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng. Số còn lại quyết định đặt mua một căn biệt thự ngoại ô ở Ba Vì.
Anh Nam cho biết, mình "đại sự" di dời lần này xác định coi như ổn định lâu dài. Quyết bán nhà ống nhỏ trong phố chật chội, ẩm thấp, thiếu không gian và ánh sáng để ra chung cư mới để sống có hạ tầng và không gian đồng bộ hơn.
Giải thích cho quyết định mua biệt thự ngoại ô của mình anh cho biết, Ba Vì trước đây xa nay đã kéo lại gần, đầu tư số tiền ban đầu không lớn nhưng lâu dài mình sẽ có được một không gian "xanh" để sống và nghỉ ngơi khi giá còn rẻ, chỉ vài ba triệu/m2 đã có hạ tầng. Nếu về sau, không chỉ cơ hội mua các không gian sống xang quanh nội đô sẽ khó mà giá cả chắc chắn sẽ tăng lên. Không nói đâu xa, chỉ nhìn vào lộ trình giá của chủ đầu tư cũng thấy giá càng về sau càng tăng, có khi gấp đôi so với ban đầu.
"Tôi không so đo về giá nhiều khi thị trường đã hết sốt và chạm mức giá chung, trong khi ngoài việc mua được giá tốt, có được nhà ỏ hợp lý còn được hưởng những giá trị khác về chất lượng sống mà cũng không sợ mất giá tài sản", anh Nam chia sẻ.
Tương tự, anh Xuân Khanh ở Linh Đàm đã tính đổi lo đất hơn 40 m2 ở Đầm Trấu (Hà Nội) theo giá thị trường cũng khoảng gần 3 tỷ để gạt sang mua một biệt thự ở ngoại thành.
 |
"Ở nội thành ngột ngạt, ô nhiễm, thực tế ai cũng mong có một không gian xanh ở ngoại thành. Trước đây, việc này nếu muốn đều phải tự tìm mua và xây rất tốn công sức. Nay có các dự án hoàn thiện với mức giá chỉ 3 - 4 tỷ đồng phù hợp với nhiều người khá giả. Ngoài việc nâng cấp giá trị cuộc sống thì với mức giá hiện nay còn rẻ, xét dưới góc độ đầu tư dài hạn cũng ít rủi ro và có thể sinh lãi. Chưa kể đây là một cách tích lũy tài sản vì cơ hội mua biệt thư gần trung tâm, vị trí đẹp, giá rẻ sẽ ngày càng hiếm và càng đắt.
Phân khúc ít biến động
Nhân viên bán hàng của sàn giao dịch có nguồn hàng lớn về biệt thự ngoại ô cho biết, kể cả trong tháng 7 âm lịch, bản thân anh cũng có 3 giao dịch thành công trong phân khúc này, số lượng giao dịch từ đó đến nay vẫn theo xu hướng tăng lên. Bên cạnh những người thích tìm mua trang trại và đất tự xây thì đa số người dân thích tìm đến các dự án BĐS nghỉ dưỡng vì được hưởng hạ tầng, không tốn công sức xây dựng và lại đầy đủ về pháp lý.
Đại diện Archi Land cho biết, 3 dự án mới chào bán từ cuối quý II/2011 đến nay có tiến độ bán hàng rất tốt và gần như đã kín chỗ. Tốc độ này khiến chủ đầu tư đang tính đến việc đẩy nhanh việc mở rộng và thiết lập các dự án mới.
Trong khi đó, trái với suy nghĩ của nhiều người về sự chùng xuống của thị trường BĐS nói chung sẽ khiến cho BĐS nghỉ dưỡng vốn được cho là ít khách sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn thì phân khúc này vẫn đang có hoạt động đầu tư rất sôi động, đặc biệt là các khu vực ven Hà Nội như: Ba Vì, Sóc Sơn, Phúc Yên hay Hòa Bình.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, trong những tháng từ quý II/2011 đến nay, trong phân khúc chung cư và nhà đất dự án hạn chế ra hàng thì các dự án BĐS nghỉ dưỡng mà cụ thể là các dự án biệt thự ngoại ô quanh Hà Nội vẫn đều đặn ra hàng với số lượng vài chục căn mỗi đợt và bán khá nhanh.
Mới đây, tại hội nghị xúc tiến đầu tư du lịch Hòa Binh vào đầu tháng 10/2011. trong số 9 dự án được cấp phép đầu tư thì chiếm hầu hết và dự án về BĐS nghỉ dưỡng mà sản phẩm đặc trưng là biệt thự nghỉ dưỡng ngoại ô. Trong đó nhựng dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, có những dự án quy mô lớn đến hàng trăm hécta...
Đại diện môt chủ đầu tư cho biết, thực chất đây là phân khúc ít bị biến động giá vì bên cạnh các yếu tố cơ bản như: đánh vào nhu cầu thực, nhiều lợi ích khi đầu tư và đón đầu xu hướng sống mới thì đây cũng là khu vực có giá rẻ, người đầu tư bằng tiền thực, ít lướt sóng nên ít rủi ro mà lại được xem là một khoản đầu tư dài hạn đúng nghĩa cho tương lai.
Trao đổi về vấn đề này, ông Hoàng Minh Khang, Giám đốc công ty đầu tư và dịch vụ BĐS Minh Khang (Hà Nội) cho rằng, trên thị trường, cái khó của người này chính là cơ hội của người khác. Lúc nhà đất xuống giá, rất nhiều DN vừa và nhỏ trước đây đi thuê văn phòng và nhà xưởng nay có điều kiện tìm mua nhà đất, xưởng sản xuất để chuẩn bị cho quá trình phát triển lâu dài về sau. Cũng như thế, khi nhà đất, chung cư hết thời lớt sóng kiếm lãi, nhiều rủi ro thì việc nhiều người dồn tiền vào mua biệt thư ngoại ô là điều dễ hiểu.
"Đi ngược thị trường nhưng lại ít rủi ro nếu đầu tư thì mua bây giờ có giá rẻ, đầu tư dài hạn thì khả năng tăng giá rất cao. Nếu để sống thì thì có cơ hội lựa chọn địa điểm đẹp, đi lại thuận tiện, gần trung tâm để đón đầu một xu hướng sống hiện đại. Đó không chỉ là tranh thủ mua rẻ mà còn có thể là cách tích lũy cho dài hạn, tạo tiềm lực và chất lượng cho cuộc sống", ông Khang nói.
Đón đầu xu hướng
Nhận thấy nhu cầu tìm đến một không gian sống, 'căn nhà thứ hai" của người nội thành đang tăng lên. Các nhà đầu tư đang tập trung phát triển mạnh các biệt thự với diện tích vừa phải (khoảng 400-500m2), giá cả vừa phải (khoảng 3-4 tỷ/căn) ở ngoại thành với khoảng cách 1 giờ ô tô di chuyển.
Nếu như trước đây, xu hướng trang trại, nhà vườn đơn lẻ thiếu đồng bộ về hạ tầng thì các dự án mới đã tạo ra xung quanh khu vực biệt thự có các tiện ích, dịch vụ cơ bản như dịch vụ ăn uống, thể dục thể thao, mua sắm cơ bản (siêu thị mini) nằm trong khu vực được quản lý đồng bộ nên rất thuận tiện cho những người khá giả đầu tư.
Một loạt dự án có thể kể đến ở khu vực ven đô: Country House, Greenvillas, Xanh villas, Zen, Casablanca Đại Lải, Vincom village..... Bên cạnh đó, các dự án hạng sang như Nine Ivory, Flamingo Đại Lải.... có diện tích đất lên đến hàng ngàn m2 mỗi biệt thư và các dịch vụ cao cấp có giá trên một chục tỷ đồng cũng thường ra hàng đến đâu bán hết đến đó.
Chính vì thế, sau những dự án thăm dò đầu tiên cho thấy đây là một sự phát triển phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra ven đô của đô thị tương lại nên các dự án mới đang được đẩy mạnh.
Theo các chuyên gia từ Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, khu vực nội đô đang ngày càng trở nên quá tải, môi trường ô nhiễm, giao thông quá tải, nhu cầu về nhà ở đang trở nên bức thiết...Do đó Chính phủ đã có các chính sách nhằm giảm bớt áp lực cho khu vực nội đô.
Quy hoạch chung gần đây cho thấy kế hoạch phát triển và di dời một số cơ sở hành chính sự nghiệp như các trường đại học, khu công nghiệp, khu công nghệ cao... ra ven đô và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng xây dựng thêm trường học, bệnh viện, đường sá, khu vực xử lý nước thải... ở khu vực này để dần dần theo kịp sự phát triển của nội đô. Việc dịch chuyển này kéo theo việc dịch chuyển của một bộ phận dân cư có thu nhập khá cao như chuyên gia, giảng viên, kỹ sư.... dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ven đô cũng tăng lên. Đó chính là một cơ hội đầu tư mới.
Hơn nữa, xét trong lịch sự phát triển các đô thị trên thế giới thì đây cũng là một hướng phát triển tất yếu, một lối sống đang dần hình thành khi một bộ phận giới trẻ hiện nay là sống ở ven đô và làm việc trong nội đô. Điều này càng trở nên hiện thực khi hệ thống giao thông và hạ tầng đang phát triển nhanh chóng.
Điều khó khăn của các dự án hiện nay chính là có khoảng cách phát triển lớn giữa nội đô và ngoại thành, hạ tầng kém phát triển và có sự khác biệt về phong cách sống. Tuy nhiên điều này sẽ được nhanh chóng khỏa lấp khi các dự án được phát triển đồng bộ, xây dựng thành các cộng đồng sinh sống chung. Điều này cùng với quy hoạch đồng bộ cũng khiến khu vực ven đô trở nên đẹp hơn
Với sự khởi đầu của thị trường nhưng có tốc độ gi tăng nhanh thì người vào sớm luôn có nhiều sự lựa chọn do có nhiều cơ hội chọn được vị trí đẹp và sản phẩm ưng ý về không gian và tiện ích
Trong khi đó, sự tăng giá của khoản đầu tư được cho là khả quan. Hiện nay giá đất ở khu vực ngoại ô vẫn còn ở mức thấp nhưng trong vòng 5 đến 10 năm tới với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sự tăng lên của dân cư, nhiều khả năng đất tại khu vực này ngày càng đắt giá.
BĐS cuối năm: Bỏ tiền vào đâu dễ sinh lời?
Cuối năm, thị trường vàng không ổn định, chứng khoán liên tục lao dốc, trong khi thị trường bất động sản liên tiếp giảm giá. Nhiều ý kiến cho rằng, đây chính là thời điểm để nhà đầu tư bất động sản tranh thủ mua vào. Không chỉ nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường mà nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng "nhấp nhổm" chuyển tiền từ ngân hàng, vàng sang thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản ẩm đạm như hiện nay thì vấn đề đầu tư vào phân khúc nào dễ sinh lời vẫn là câu chuyện "rôm rả" nhất đối với nhà đầu tư bất động sản.
Dòng tiền đang đổ về bất động sản
Mặc dù kinh tế thế giới đang gặp nhiều khó khăn, nhưng theo ước tính, lượng kiều hối chuyển về nước 2011 vẫn trong đà đi lên với mức tăng trưởng hơn 5% so với năm 2010, trong đó kiều hối đổ vào ngành bất động sản chiếm trên 70% trong tổng nguồn kiều hối cả nước.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, do thị trường vàng mất ổn định, chứng khoán tuột dốc, lãi suất ngân hàng lại giảm, thị trường bất động sản có thể là chỗ trú chân "dài hạn" của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân quyết định "rót" vốn vào đầu tư bất động sản, mặc dù giao dịch thành công chưa có nhưng số người "ghé" sàn tìm hiểu đã gia tăng rất nhiều so với thời điểm vài tháng trước đây.
Chị Hoa Hồng (phường Khương Trung, HN) cho biết, chị đang có một khoản tiền gửi tiết kiệm, nhưng hiện nay do lãi suất xuống thấp, đồng tiền thì ngày càng mất giá, đầu tư vào vàng thì bấp bênh nên chị quyết định rút tiền từ ngân hàng chuyển sang đầu tư vào bất động sản.
"Giá bất động sản ở Hà Nội đã giảm xuống đang kể, đây là dịp đề tranh thủ mua được giá thấp chờ cơ hội bán kiềm lời", chị Hồng tiết lộ.
Khác với chị Hồng, chị Hằng (Nghĩa Tân, Cầu Giấy) là người buôn bán tự do. Mấy năm trước đây do chớp được thời cơ "trúng" mấy vụ bất động sản nên chị bỏ nghề buôn bán, chuyển hẳn sang kinh doanh lướt sóng bất động sản.
Đầu năm 2011, thấy thị trường bất động sản khó khăn trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao, chị "tranh thủ" gửi tiền vào ngân hàng. Nhưng bắt đầu từ quý 3 này, lãi suất "hạ nhiệt" nên chị quyết định quay trở về thị trường bất động sản.
"Vàng lên, xuống thất thường, đồng tiền mất giá nên gửi ngân hàng thì lời lãi chẳng được bao nhiêu. Tốt nhất cứ đầu tư vào bất đông sản bởi "cơm chưa ăn gạo vẫn còn đó", không mất đi đâu mà sợ", chị Hải nói.
Cùng quan điểm với chị Hằng, anh Dũng (Thanh Trì) không phải là nhà đầu tư bất động sản chính hiệu nhưng giờ có tiền chưa biết dùng vào việc gì. "Nhiều người bạn của tôi cũng đang tìm cơ hội để đầu tư vào bất động sản bởi so với chứng khoán, vàng thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất. Tôi cũng thử xem sao vì giá đất tại Hà Nội đã giảm mạnh", anh Trường chia sẻ.
Đất nền - Điểm sáng của thị trường!
Mặc dù quyết định "rót" tiền vào thị trường bất động sản, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn phân vân, chưa biết nên đầu tư vào phân khúc nào dễ sinh lời, nhất là trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động như hiện nay.
Chia sẻ với nhà đầu tư về vấn đề này, một nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Dong A Land cho hay, tùy vào tầm tài chính của mỗi nhà đầu tư mà lựa chọn phân khúc đầu tư thích hợp. "Trong tất cả các phân khúc trên thị trường bất động sản thì phân khúc đất nền hiện vẫn chưa bị "sóng" đẩy, hơn nữa thông tin hỗ trợ từ thị trường này lại rộng hơn so với các mảng khác, nhất là trong thời điểm thị trường trầm lắng này thì giá trị tích lũy từ đất nền cũng tốt hơn.
Đồng tình với ý kiến này, Chủ tịch HĐQT- TGĐ Công ty đầu tư xây dựng Vinh Gia, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, nếu nhà đầu tư có tiền thì có thể đầu tư vào đất nền. Hiện giờ đất nền được coi là phân khúc đầu tư có lãi nhất hiện nay. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư riêng lẻ, ít vốn thì nên "đánh bắt xa bờ" chứ không nên đầu tư vào chung cư.
"Chung cư cao cấp hiện đã quá dư thừa. Chung cư diện tích nhỏ, giá trung bình thì để dành cho những người có nhu cầu thật bởi dù thị trường bất động sản có đi xuống hay đi lên thì cũng không ảnh hưởng đến phân khúc này", ông Vinh lý giải.
Cùng chung quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat khẳng định rằng, trong thời điểm nhạy cảm như hiện nay, chỉ có đầu tư vào nhà riêng lẻ (đất thổ cư) trong khu đã được quy hoạch ổn định.
"Đầu tư đất ở đô thị mới thì cũng coi chừng. Chung cư bình dân càng không thể bởi phân khúc này khá ổn định do chung cư bình dân dành cho người có nhu cầu thực hơn là để đầu tư. Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, đây là thị trường dành cho người có nhiều tiền vì vậy phân khúc này sẽ không có nhu cầu lớn", ông Quang phân tích.
Cuối năm có dễ lướt sóng?
Vào thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã tranh thủ tung hàng với hy vọng thị trường ấm lên. Nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng là thời điểm thị trường dễ tạo "sóng" và nhà đầu tư dễ "lướt sóng" nhất.
Nhận định về vấn đề này, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, từ nay đến cuối năm giá bất động sản sẽ khó giảm thêm được. "Thời điểm cuối năm, thị trường bất động sản sẽ ấm lên một chút bởi tác động từ nguồn tiền như kiều hối. Hơn nữa, thường vào cuối năm, các dự án lại được giải ngân, bên cạnh đó những người làm ăn đến cuối năm cũng thường tích luỹ được 1 số tiền và thay vì đầu tư chứng khoán hay lĩnh vực khác thì họ sẽ đầu tư vào đất. "Đây là tín hiệu để thị trường bất động sản cuối năm có thể ấm lên", ông Vinh nói.
Trái ngược với nhận định của ông Vinh, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat Đặng Văn Quang cho rằng, năm nay lượng kiều hối đổ về nước sẽ không lớn so với các năm trước vì năm nay, lượng kiều hối từ các nước lớn như Mỹ và một số nước có lao động xuất khẩu đều đang gặp khó khăn do tác động từ nền kinh tế của các nước đó cũng đang khó khăn.
"Hiện nay, đã vào thời điểm cuối năm nhưng với động thái của các ngân hàng sẽ rất đáng lo ngại, nhất là lượng đổ tiền vào thị trường vàng hiện nay cũng rất đáng lo ngại, cộng với việc đổ vỡ tín dụng đen theo kiểu dây chuyền như hiện nay, trong đó liên quan rất nhiều đến thị trường bất động sản... đang là những bằng chứng cho thấy thị trường bất động sản đang cực kỳ khó khăn, nhất là về nguồn vốn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc dập tắt tín hiệu "lướt sóng" trên thị trường bất động sản", ông Quang nói.
Ông Ngô Thế Vinh cũng khẳng định, việc tạo "sóng" trên thị trường bất động sản hiện nay là rất khó. "Nhà đầu tư sẽ không lướt sóng được mà nên xác định đầu tư lâu dài thì hơn", ông Vinh khuyên.
Còn Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội đang trầm lắng, giao dịch ít nhưng mỗi một phân khúc trên thị trường đều có những thế mạnh và tiềm năng nhất định. Vì vậy, nhà đầu tư dù mua để ở hay đầu tư thì cũng cần phải cân nhắc đến những yếu tố liên quan khác trên thị trường.
"Cũng như các thị trường khác, nhà đầu tư nên có cái nhìn dài hạn đối với thị trường bất động sản, chứ không chỉ nhìn vào tháng, vào quý như trước đây", ông Trung chia sẻ.
Dòng tiền đang đổ về bất động sản
Mặc dù kinh tế thế giới đang gặp nhiều khó khăn, nhưng theo ước tính, lượng kiều hối chuyển về nước 2011 vẫn trong đà đi lên với mức tăng trưởng hơn 5% so với năm 2010, trong đó kiều hối đổ vào ngành bất động sản chiếm trên 70% trong tổng nguồn kiều hối cả nước.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, do thị trường vàng mất ổn định, chứng khoán tuột dốc, lãi suất ngân hàng lại giảm, thị trường bất động sản có thể là chỗ trú chân "dài hạn" của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân quyết định "rót" vốn vào đầu tư bất động sản, mặc dù giao dịch thành công chưa có nhưng số người "ghé" sàn tìm hiểu đã gia tăng rất nhiều so với thời điểm vài tháng trước đây.
Chị Hoa Hồng (phường Khương Trung, HN) cho biết, chị đang có một khoản tiền gửi tiết kiệm, nhưng hiện nay do lãi suất xuống thấp, đồng tiền thì ngày càng mất giá, đầu tư vào vàng thì bấp bênh nên chị quyết định rút tiền từ ngân hàng chuyển sang đầu tư vào bất động sản.
"Giá bất động sản ở Hà Nội đã giảm xuống đang kể, đây là dịp đề tranh thủ mua được giá thấp chờ cơ hội bán kiềm lời", chị Hồng tiết lộ.
Khác với chị Hồng, chị Hằng (Nghĩa Tân, Cầu Giấy) là người buôn bán tự do. Mấy năm trước đây do chớp được thời cơ "trúng" mấy vụ bất động sản nên chị bỏ nghề buôn bán, chuyển hẳn sang kinh doanh lướt sóng bất động sản.
Đầu năm 2011, thấy thị trường bất động sản khó khăn trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao, chị "tranh thủ" gửi tiền vào ngân hàng. Nhưng bắt đầu từ quý 3 này, lãi suất "hạ nhiệt" nên chị quyết định quay trở về thị trường bất động sản.
"Vàng lên, xuống thất thường, đồng tiền mất giá nên gửi ngân hàng thì lời lãi chẳng được bao nhiêu. Tốt nhất cứ đầu tư vào bất đông sản bởi "cơm chưa ăn gạo vẫn còn đó", không mất đi đâu mà sợ", chị Hải nói.
Cùng quan điểm với chị Hằng, anh Dũng (Thanh Trì) không phải là nhà đầu tư bất động sản chính hiệu nhưng giờ có tiền chưa biết dùng vào việc gì. "Nhiều người bạn của tôi cũng đang tìm cơ hội để đầu tư vào bất động sản bởi so với chứng khoán, vàng thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất. Tôi cũng thử xem sao vì giá đất tại Hà Nội đã giảm mạnh", anh Trường chia sẻ.
Đất nền - Điểm sáng của thị trường!
Mặc dù quyết định "rót" tiền vào thị trường bất động sản, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn phân vân, chưa biết nên đầu tư vào phân khúc nào dễ sinh lời, nhất là trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động như hiện nay.
Chia sẻ với nhà đầu tư về vấn đề này, một nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Dong A Land cho hay, tùy vào tầm tài chính của mỗi nhà đầu tư mà lựa chọn phân khúc đầu tư thích hợp. "Trong tất cả các phân khúc trên thị trường bất động sản thì phân khúc đất nền hiện vẫn chưa bị "sóng" đẩy, hơn nữa thông tin hỗ trợ từ thị trường này lại rộng hơn so với các mảng khác, nhất là trong thời điểm thị trường trầm lắng này thì giá trị tích lũy từ đất nền cũng tốt hơn.
Đồng tình với ý kiến này, Chủ tịch HĐQT- TGĐ Công ty đầu tư xây dựng Vinh Gia, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, nếu nhà đầu tư có tiền thì có thể đầu tư vào đất nền. Hiện giờ đất nền được coi là phân khúc đầu tư có lãi nhất hiện nay. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư riêng lẻ, ít vốn thì nên "đánh bắt xa bờ" chứ không nên đầu tư vào chung cư.
"Chung cư cao cấp hiện đã quá dư thừa. Chung cư diện tích nhỏ, giá trung bình thì để dành cho những người có nhu cầu thật bởi dù thị trường bất động sản có đi xuống hay đi lên thì cũng không ảnh hưởng đến phân khúc này", ông Vinh lý giải.
Cùng chung quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat khẳng định rằng, trong thời điểm nhạy cảm như hiện nay, chỉ có đầu tư vào nhà riêng lẻ (đất thổ cư) trong khu đã được quy hoạch ổn định.
"Đầu tư đất ở đô thị mới thì cũng coi chừng. Chung cư bình dân càng không thể bởi phân khúc này khá ổn định do chung cư bình dân dành cho người có nhu cầu thực hơn là để đầu tư. Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, đây là thị trường dành cho người có nhiều tiền vì vậy phân khúc này sẽ không có nhu cầu lớn", ông Quang phân tích.
Cuối năm có dễ lướt sóng?
Vào thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã tranh thủ tung hàng với hy vọng thị trường ấm lên. Nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng là thời điểm thị trường dễ tạo "sóng" và nhà đầu tư dễ "lướt sóng" nhất.
Nhận định về vấn đề này, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, từ nay đến cuối năm giá bất động sản sẽ khó giảm thêm được. "Thời điểm cuối năm, thị trường bất động sản sẽ ấm lên một chút bởi tác động từ nguồn tiền như kiều hối. Hơn nữa, thường vào cuối năm, các dự án lại được giải ngân, bên cạnh đó những người làm ăn đến cuối năm cũng thường tích luỹ được 1 số tiền và thay vì đầu tư chứng khoán hay lĩnh vực khác thì họ sẽ đầu tư vào đất. "Đây là tín hiệu để thị trường bất động sản cuối năm có thể ấm lên", ông Vinh nói.
Trái ngược với nhận định của ông Vinh, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat Đặng Văn Quang cho rằng, năm nay lượng kiều hối đổ về nước sẽ không lớn so với các năm trước vì năm nay, lượng kiều hối từ các nước lớn như Mỹ và một số nước có lao động xuất khẩu đều đang gặp khó khăn do tác động từ nền kinh tế của các nước đó cũng đang khó khăn.
"Hiện nay, đã vào thời điểm cuối năm nhưng với động thái của các ngân hàng sẽ rất đáng lo ngại, nhất là lượng đổ tiền vào thị trường vàng hiện nay cũng rất đáng lo ngại, cộng với việc đổ vỡ tín dụng đen theo kiểu dây chuyền như hiện nay, trong đó liên quan rất nhiều đến thị trường bất động sản... đang là những bằng chứng cho thấy thị trường bất động sản đang cực kỳ khó khăn, nhất là về nguồn vốn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc dập tắt tín hiệu "lướt sóng" trên thị trường bất động sản", ông Quang nói.
Ông Ngô Thế Vinh cũng khẳng định, việc tạo "sóng" trên thị trường bất động sản hiện nay là rất khó. "Nhà đầu tư sẽ không lướt sóng được mà nên xác định đầu tư lâu dài thì hơn", ông Vinh khuyên.
Còn Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội đang trầm lắng, giao dịch ít nhưng mỗi một phân khúc trên thị trường đều có những thế mạnh và tiềm năng nhất định. Vì vậy, nhà đầu tư dù mua để ở hay đầu tư thì cũng cần phải cân nhắc đến những yếu tố liên quan khác trên thị trường.
"Cũng như các thị trường khác, nhà đầu tư nên có cái nhìn dài hạn đối với thị trường bất động sản, chứ không chỉ nhìn vào tháng, vào quý như trước đây", ông Trung chia sẻ.
Văn phòng, mặt bằng bán lẻ cùng ế ẩm
Trong quý I/2012, tình trạng thừa nguồn cung, vắng khách tiếp tục làm giá văn phòng cho thuê cùng mặt bằng bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội giảm thêm. Trong năm 2011, hai phân khúc này đã lao dốc nhiều quý liền.
Tại TP HCM, hai tòa tháp có chức năng văn phòng, thương mại là Bitexco Financial Tower và Vincom Center vẫn còn nhiều mặt bằng trống dù đã hoạt động từ một đến hai năm. Tương tự, các cao ốc phức hợp mới như: The Vista (quận 2), Carina Plaza (quận 8), Index Living Mall (quận 4)... cũng chưa thu hút nhiều khách thuê.
Văn phòng tại quận 1, 3, TP HCM hiện có giá chào thuê 30 USD mỗi m2 một tháng, giảm khoảng 2 USD so với cuối năm ngoái. Các tòa tháp ở quận 7, Tân Bình, Bình Thạnh có giá thuê trung bình 10-12 USD, giảm 3-5 USD. Mặt bằng bán lẻ ở rìa trung tâm Sài Gòn được chào 30 USD trong khi quý trước ở mức 32 USD. Nhiều cửa hàng kinh doanh dọc theo các tuyến đường Nguyễn Trãi (quận 1, 5), Lê Văn Sỹ (quận 3, Phú Nhuận) cũng vắng khách thuê trong 3 tháng đầu năm.
Báo cáo của Công ty Savills cho thấy, trong ba tháng qua, TP HCM có khoảng 30% tòa nhà văn phòng giảm giá so với quý trước. Khách thuê đang có xu hướng dịch chuyển từ các tòa hạng cao xuống hạng thấp hơn nhằm giảm chi phí.
 |
| Viễn cảnh ế ẩm triền miên đang đè nặng thị trường văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Tại Hà Nội, nhiều văn phòng cho thuê đồng loạt giảm giá. Tòa nhà Mipec (Tây Sơn) quý 4/2011 giá thuê lên tới 24 USD nay hạ nhiệt còn 19 USD mỗi m2 một tháng. Keangnam Landmark cũng giảm giá chào thuê từ 30 USD xuống còn 28 USD. Hàng loạt tòa nhà ở khu vực phố Duy Tân, Nguyễn Thị Định (quận Cầu Giấy) cũng chỉ còn 12 - 15 USD, giảm 5-7 USD.
Nhận định về thị trường văn phòng Hà Nội, Công ty bất động sản Cushman &Wakefield cho hay, tình trạng ế ẩm đang diễn ra trên diện rộng. Tỷ lệ lấp đầy hai hạng A - B lần lượt là 65% và 78%. Đây là quý thứ 3 liên tiếp diện tích trống tòa hạng B tăng mạnh. Đơn vị tư vấn này lý giải, để tăng diện tích lấp đầy, chủ đầu tư buộc phải giảm giá để thu hút khách hàng.
Theo Nghiên cứu của Knight Frank, giá thuê văn phòng Việt Nam đang tụt hạng từ vị trí thứ 19 trên thế giới hồi quý 1/2011 xuống 29 trong quý 1/2012. Sự sụt giảm này là do nguồn cung tăng trong khi các công ty đang củng cố, tinh gọn bộ máy hơn là mở rộng quy mô. Việc thuê văn phòng vì thế bị ảnh hưởng bởi ngân sách tài chính của doanh nghiệp quá hạn hẹp.
 |
| Các tòa tháp ở khu vực phố Duy Tân, Cầu Giấy giảm giá mạnh. Ảnh: Hoàng Lan. |
Tương tự văn phòng, thị trường mặt bằng bán lẻ cũng được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới. CBRE cho hay, giá thuê tại các khu trung tâm thương mại ở trung tâm thành phố giảm 1,3% còn hơn 57 USD mỗi m2. Tại các sảnh bán lẻ, giá thuê giảm 3,5% so với quý trước. Khu vực ngoài trung tâm thương mại giảm tới gần 14%, còn 27 USD mỗi m2 một tháng. Tỷ lệ trống khu vực ngoài trung tâm tăng từ 13,8% lên gần 15%.
Giới kinh doanh cho rằng, hoạt động bán lẻ trong quý 1/2012 kém sôi nổi hơn so với cùng kỳ năm ngoái vì mối lo lạm phát cao ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người tiêu dùng. Khách hàng cắt giảm chi tiêu và trở nên nhạy cảm hơn với giá cả dẫn đến nhiều đơn vị bán lẻ ế ẩm không thuê mặt bằng nữa. Theo các đơn vị tư vấn bất động sản, để đối phó với tình trạng trên, nhiều tòa cao ốc phải tính đến việc chuyển đổi công năng, thậm chí tiếp tục khuyến mãi giảm giá.
Giới kinh doanh cho rằng, hoạt động bán lẻ trong quý 1/2012 kém sôi nổi hơn so với cùng kỳ năm ngoái vì mối lo lạm phát cao ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người tiêu dùng. Khách hàng cắt giảm chi tiêu và trở nên nhạy cảm hơn với giá cả dẫn đến nhiều đơn vị bán lẻ ế ẩm không thuê mặt bằng nữa. Theo các đơn vị tư vấn bất động sản, để đối phó với tình trạng trên, nhiều tòa cao ốc phải tính đến việc chuyển đổi công năng, thậm chí tiếp tục khuyến mãi giảm giá.
Văn phòng cho thuê Hà Nội ế nhất trong lịch sử
Tại Hà Nội, tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý IV lên cao nhất trong lịch sử, chiếm tới 28%. Thị trường văn phòng cho thuê TP HCM cũng trầm lắng và tiếp tục chịu áp lực giảm giá trong năm 2012.
Theo nghiên cứu của CBRE, quý IV tỷ lệ trống toàn thị trường văn phòng Hà Nội tăng mạnh so với quý III. Hạng A, B lần lượt có tỷ lệ trống là 34% - 24% trong khi đó con số này trong quý trước là 5% và 18% nâng tỷ lệ trống toàn thị trường lên tới 28%, cao nhất trong lịch sử thị trường văn phòng Hà Nội. Tại các dự án mới, giá chào thuê giảm.
 |
| Tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý IV ở Hà Nội lên cao nhất trong lịch sử, chiếm tới 28%. Ảnh: Hoàng Lan. |
Savills cho thấy, tình hình hoạt động thị trường nhìn chung giảm về cả công suất thuê và giá thuê. Công suất thuê trung bình quý IV là 75% và giá thuê đạt 514.000 đồng mỗi m2 một tháng. Hoàn Kiếm vẫn là quận có tình hình hoạt động tốt nhất về công suất thuê. Khu vực Cầu Giấy, Long Biên và Từ Liêm có công suất thuê giảm mạnh.
CBRE cho hay, để thu hút khách thuê, chủ đầu tư đẩy mạnh nhiều hình thức như miễn phí treo biển, tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Tại các khu trung tâm, đối với hợp đồng tối thiểu 3-5 năm, khách được miễn tiền thuê 3-12 tháng.
Nghiên cứu của Savills khẳng định, quý 4, tổng nguồn cung diện tích văn phòng đạt khoảng hơn 1 triệu m2, tăng 21% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ năm trước. Cầu Giấy và Hoàn Kiếm là nguồn cung chính, chiếm 42% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong ba năm tới, diện tích văn phòng Hà Nội sẽ có khoảng 1,1 triệu m2 mới.
Tại TP HCM, CBRE cho biết, giá văn phòng hạng A sụt giảm trong quý cuối cùng của năm do các tòa tháp Bitexco Financial Tower và Vincom Center đã đi vào hoạt động được một năm nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống. Trong khi các tòa tháp mới có tỷ lệ trống cao thì những tòa văn phòng lâu đời đạt tỷ lệ lấp đầy đạt 95%.
Cụ thể, giá thuê cao ốc văn phòng hạng A khoảng 32 USD mỗi m2, giảm 5,8% so với quý trước. Tòa tháp hạng B có giá chào thuê trong quý IV đạt 18 USD mỗi m2, giảm 1,5% còn văn phòng hạng C có giá chào thuê dưới 15 USD mỗi m2, giảm 3%. Khảo sát của CBRE cho thấy toàn thị trường văn phòng cho thuê TP HCM sụt giảm trung bình 3,5% so với quý III và mất đến 9,4% so với cùng kỳ năm 2010.
 |
| Cao ốc văn phòng cho thuê cũ (trong ảnh) vẫn có tỷ lệ lấp đầy chiếm 95% và giá thuê ổn định trong khi các tòa tháp mới vẫn chật vật tìm khách thuê. Ảnh: Vũ Lê. |
Trong quý IV nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP HCM tăng cao.
Tỷ lệ bỏ trống của các tòa tháp văn phòng cho thuê hạng A đã giảm 6,1% trong quý IV do các chủ tòa nhà tận dụng mọi cơ hội ký kết với khách thuê trước thềm năm mới. Theo dự báo của CBRE, khi ra đời, các cao ốc văn phòng mới cần 1-2 năm hay thời gian dài hơn để lấp đầy hoàn toàn.
Tỷ lệ bỏ trống của các tòa tháp văn phòng cho thuê hạng A đã giảm 6,1% trong quý IV do các chủ tòa nhà tận dụng mọi cơ hội ký kết với khách thuê trước thềm năm mới. Theo dự báo của CBRE, khi ra đời, các cao ốc văn phòng mới cần 1-2 năm hay thời gian dài hơn để lấp đầy hoàn toàn.
Trong khi đó, kết quả nghiên cứu của Savills về cao ốc văn phòng cũng cho thấy thị trường vẫn chịu áp lực giảm giá. Mức thuê văn phòng trung bình đạt 567.000 đồng mỗi m2, giảm 2% so với quý III. Tòa tháp hạng B có giá thuê 600.000 đồng mỗi m2, giảm nhẹ 1% nhưng công suất thuê tăng 5% so với quý trước. Diện tích văn phòng được thuê trong quý IV đạt 44.000 m2, tăng 45% so với quý III và tăng 75% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên văn phòng hạng C giảm diện tích thực thuê.
Theo Savills, nguồn cung văn phòng tại TP HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới, chạm mốc hơn 1,2 triệu m2 sàn gia nhập thị trường từ năm 2012 đến năm 2016.
Các đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản dự báo, hầu hết các hợp đồng tại các tòa nhà văn phòng hoạt động từ năm 2009 đang bước vào giai đoạn hết hạn thuê. Điều này có thể tạo sự dịch chuyển lớn giữa các tòa nhà cũ và mới trong năm 2012. Trong thời gian tới dự kiến sẽ có thêm nhiều chương trình khuyến mãi và ưu đãi dành cho khách thuê như miễn tiền thuê 1-3 tháng, miễn phí giữ xe hay giá thuê không thay đổi trong khoảng thời gian nhất định.
Thị trường văn phòng sẽ tiếp tục cạnh tranh gay gắt
Tháp BIDV là một trong những đơn vị hiếm hoi đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 90% diện tích văn phòng cho thuê trong năm 2011.
Ông Đặng Minh, Phó tổng giám đốc Công ty Liên doanh Tháp Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục có sự cạnh tranh lớn trong năm tới. Theo ông Minh, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong việc giữ chân khách thuê cũ, tìm kiếm và mở rộng khách hàng mới. Công ty ông đang tập trung xây dựng chiến lược thu hút khách hàng bằng vị trí thuận lợi và chất lượng dịch vụ mang lại cho khách thuê, đồng thời đưa ra mức giá cạnh tranh trong phân khúc văn phòng hạng A trong nội đô.
Vị phó tổng giám đốc này dự đoán, trong năm 2012, kinh tế thế giới và Việt Nam có thể tiếp tục gặp khó khăn. Do vậy, thị trường văn phòng hạng A tại 4 quận nội thành cũ trong năm tới sẽ có sự cạnh tranh gay gắt hơn, cùng với sự bổ sung nguồn cung của các tòa nhà EVN, Conerstone Building và một số tòa nhà khác.
Theo ông Minh, hiện tòa tháp cao 25 tầng của BIDV với diện tích sàn trên 34.000 m2 đã được lấp đầy 96%. Tòa tháp chính thức đi vào khai thác từ năm 2010. Có khoảng 20 thương hiệu lớn hiện diện tại tháp BIDV như Prudential, Dragon Capital, Piaggio, Tetra Pak, Dell…
Công ty Liên doanh Tháp BIDV là đơn vị liên doanh giữa BIDV và Công ty Bloomhill Holdings (Singapore). Trong đó BIDV là cổ đông chính, chiếm 55% trong liên doanh.
Sức ép dư cung giảm giá thuê mặt bằng bán lẻ
Năm 2012 giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại TP HCM được dự báo sẽ tiếp tục hạ nhiệt theo đà lao dốc nhiều quý liền trong năm 2011. Lý do vì nguồn cung vẫn liên tục tăng.
Chỉ trong ba tháng cuối năm 2011, TP HCM đã đón nhận thêm hàng chục nghìn m2 diện tích bán lẻ rải đều khắp thành phố. Điều này được xem là một trong những nguyên nhân khiến giá chào thuê mặt bằng loại này bị sụt giảm trong quý IV/2011 và có thể kéo đà giảm giá thuê sang năm 2012.
Cụ thể, tháng 12/2011, trung tâm bán lẻ Index Living Mall, quận 4, TP HCM khai trương cung cấp cho thành phố 7.000 m2 diện tích bán lẻ. Trước đó, hồi cuối tháng 11 cùng năm, trung tâm thương mại Crescent Mall, quận 7 khai trương 45.000 m2 diện tích mặt bằng bán lẻ. Quận 2 và quận 8 cũng vào cuộc đua với hai đại diện The Vista và Carina Plaza cung cấp tổng cộng 11.200 m2 sàn mặt bằng bán lẻ. Do mới khai trương, các khu shopping hiện đại này vẫn còn nhiều mặt bằng trống, cộng thêm nguồn cung còn tồn trong ba quý trước đang tạo áp lực giảm giá đối với thị phần này.
Theo CBRE Việt Nam, các dấu hiệu nguồn cung tăng và diện tích trống còn nhiều có thể khiến giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại trong và ngoài khu trung tâm TP HCM tiếp tục giảm trong năm rồng.
 |
| Mặt bằng bán lẻ được dư báo có thể tiếp tục giảm giá trong năm 2012 do nguồn cung tăng cao nhưng sức mua bị giảm vì kinh tế khó khăn. Ảnh: Vũ Lê |
Khảo sát của CBRE, từ quý IV/2011, giá thuê mặt bằng bán lẻ trong các khu thương mại tại trung tâm TP HCM 112,9 USD mỗi m2 một tháng, giảm 5,3% so với quý trước và giảm 10% so với cùng kỳ năm 2010. Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê mặt bằng bán lẻ được chào rẻ hơn, 31,83 USD mỗi m2 một tháng, giảm 3,7% so với quý III/2011 và giảm 8,1% so với cùng kỳ năm trước.
Nhận định của Savills Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ dọc theo các tuyến đường chỉ bằng 30-40% giá chào thuê tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm. Từ năm 2012 trở đi, khu vực nội thành TP HCM sẽ có diện tích mặt bằng bán lẻ lớn nhất, chiếm đến 60% tổng nguồn cung trong tương lai. Đơn vị tư vấn này cũng cho rằng, mặt bằng bán lẻ đang chịu áp lực giảm giá trong tương lai.
Còn báo cáo của Công ty tư vấn quản lý bất động sản Colliers International, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trục đường chính sầm uất, trung tâm bán lẻ, trung tâm mua sắm đang có sự sụt giảm trung bình 4-9%. Nguyên nhân chính là do nguồn cung tăng cao trong thời gian ngắn. Thống kê của đơn vị tư vấn này, trong ba tháng cuối năm 2011, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP HCM đã tăng lên đến 33.400 m2 so với quý trước.
Theo đơn vị tư vấn này, lạm phát và khó khăn kinh tế đã khiến lượng người đi mua sắm giảm 15-30%. Thị trường bán lẻ cao cấp cũng chịu áp lực mạnh mẽ do người dân cắt giảm chi tiêu. Điều này càng gây sức ép lớn đến những thương hiệu đang thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại trong năm 2012.
Dân nhà đất đi bán phở, bán bia
TT - Từng mọc lên như nấm sau mưa ở giai đoạn thị trường bất động sản (BĐS) ăn nên làm ra, nhiều công ty môi giới BĐS hiện chuyển sang bán... phở, chăn nệm, nước giải khát...
 |
| Doanh nghiệp Tường Nghĩa (Q.2, TP.HCM) chuyên tư vấn xây dựng và kinh doanh BĐS giờ chuyển sang bán bia - Ảnh: Gia Hân |
Một số công ty xây dựng, đầu tư BĐS cũng đối diện với nguy cơ “chết trên đống tài sản” do khoản nợ quá lớn.
Theo ghi nhận của chúng tôi, hàng loạt công ty hiện vẫn còn giữ lại cái tên nhưng thực chất đã "chết lâm sàng" hoặc chuyển đổi ngành nghề.
Bán phở kiếm sống
"Thanh khoản kém, sản phẩm BĐS không tiêu thụ được, tài sản của các doanh nghiệp bị bốc hơi, ăn mòn dần. Có thể nói hàng loạt doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các chủ đầu tư, hiện đang đối diện với nguy cơ phá sản do không bán được hàng, không có khả năng trả lãi vay chứ chưa nói đến nợ gốc ngân hàng" Ông LÊ HOÀNG CHÂU(chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM) |
Gần 9g, các nhân viên của sàn BÐS Ng.Phi Hùng mới có mặt để... bán phở. Anh Trần Ðình C., một nhân viên kinh doanh của sàn BÐS này, cho biết hiện sàn chỉ còn năm nhân viên. Do buôn bán ế ẩm nên họ đã hùn nhau mở quán phở để kiếm thêm. Khi chúng tôi đề cập mục tiêu mà sàn từng đặt ra là "trở thành nhà thầu xây dựng, kinh doanh nhà và môi giới uy tín hàng đầu VN", một nhân viên của sàn này cho biết hiện nay ngay cả việc kiếm được mấy đồng môi giới cũng "đỏ con mắt", nói chi đến chuyện phát triển.
Tại góc đường Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (Q.7), nơi Công ty địa ốc Gia Phúc từng đặt đại bản doanh, nay là địa điểm bán chăn - drap - gối - nệm. Chị T. - giám đốc Công ty Gia Phúc - cho biết do hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, công ty đã ngưng hoạt động. Mặt bằng công ty được gia đình trưng dụng làm cửa hàng bán các mặt hàng chăn nệm.
Khu đường Trần Não, Lương Ðịnh Của (Q.2), từng là một "chợ" BÐS sôi động với hàng loạt sàn BÐS san sát nhau, nay cũng vắng ngắt. Hàng loạt công ty địa ốc, sàn BÐS đóng cửa hoặc chuyển sang kinh doanh mặt hàng khác. Như doanh nghiệp Tường Nghĩa (29/7 Trần Não) đã chuyển sang làm đại lý phân phối... bia, nước giải khát. Trao đổi với chúng tôi, chị N., nhân viên doanh nghiệp này, cho biết hiện doanh nghiệp đã chuyển sang kinh doanh mặt hàng chính là bán bia, còn bán đất chỉ là phụ. Ai có nhu cầu về nhà đất thì giới thiệu kiếm tiền "cò" chứ không chuyên về nhà đất nữa, chủ yếu là bia với nước ngọt.
Theo tâm sự của chị N., công ty đã hoạt động mười mấy năm, thời hoàng kim năm 2007 có đến hàng trăm nhân viên. Nhưng nay đã cho nghỉ hết. "Tính riêng trên đường Trần Não có đến 98% các công ty, văn phòng môi giới BÐS đóng cửa do ế ẩm. Những công ty còn tồn tại hiện nay phần lớn là mặt bằng của chính họ, không phải mất chi phí mặt bằng. Tuy nhiên, những công ty này cũng kinh doanh thêm các ngành khác để sống qua ngày" - chị N. cho hay.
 |
| Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chuyển nghề bán phở, nước giải khát, chăn nệm... - Ảnh: Gia Hân |
Chết trẻ và sống mòn...
Ðầu tháng 3-2012, khi tham dự buổi giới thiệu về một dự án tại Q.Tân Phú, chúng tôi khá bất ngờ gặp lại anh T., người từng là ông chủ của sàn BÐS Tín Thành (Q.7), đang đầu quân cho một công ty BÐS khác.
Tránh nói nhiều về công ty cũ, anh T. cho biết sau hai năm thành lập, công ty gặp khó khăn nên đã đóng cửa vào đầu năm nay. "Tôi về đầu quân cho công ty này cũng là chỗ anh em quen biết. Dù sao mình vẫn còn theo BÐS, làm đúng nghề yêu thích. Chứ nhiều chủ sàn khác thậm chí đã chuyển nghề..." - anh T. nói.
Anh L., chủ sàn HL từng nổi đình nổi đám trong hoạt động môi giới các dự án đất nền tại Ðồng Nai vào năm 2010, cũng đóng cửa sàn, về đầu quân cho một công ty BÐS tại Q.2. Tuy nhiên, cuối năm 2011, anh L. đã khăn gói ra đi do tình hình thị trường BÐS ảm đạm, công ty mới này cũng gặp khó khăn.
Tương tự, sau khi đóng cửa sàn BÐS PQ (Q.8), chị L. gõ cửa một số sàn BÐS, nhưng hồ sơ mang đến lại mang về. Tại một "chợ" địa ốc khác trên đường Cao Thắng nối dài (Q.10), hàng chục công ty BÐS mọc lên vào năm 2007 đến nay cũng đóng cửa gần hết. Danh sách các công ty BÐS "chết trẻ" có thể kể hàng loạt như Cổng địa ốc Sài Gòn, BÐS Cộng Sự, BÐS Ðất Giàu, BÐS Ðất Giàu Sài Gòn...
"Những công ty BÐS chuyên môi giới khác dù đang cố gắng trụ lại nhưng cũng rất chật vật do thị trường hầu như không có thanh khoản..." - anh Tạ Quang Vũ, chủ tịch HÐQT Công ty BÐS Ðất Ngọc, nói. Bản thân Công ty Ðất Ngọc từng một thời nổi đình nổi đám trong lĩnh vực môi giới tại thị trường BÐS TP.HCM và các tỉnh lân cận với hàng loạt chi nhánh được thành lập. Tuy nhiên, từ cuối năm 2010 đến nay, công ty này lần lượt đóng cửa các chi nhánh, chỉ giữ lại trụ sở chính tại Q.2 để cầm cự qua giai đoạn khó khăn.
Theo ông Lê Hồng Phúc - chủ tịch HÐQT Công ty BÐS Nhà Việt, mặc dù giá căn hộ và đất nền tại nhiều khu vực trên địa bàn TP.HCM xuống mức thấp, chưa kể được người bán thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ hấp dẫn khác nhưng cũng không tiêu thụ được.
Ông Phúc khẳng định nhu cầu của người dân vẫn rất lớn, nhiều người vẫn quan tâm tìm hiểu thị trường, nhưng với lãi suất quá cao hiện nay, nhiều khách hàng sau khi tìm hiểu và tiếp cận ngân hàng đã một đi không trở lại. Trong khi đó, việc duy trì một sàn BÐS tốn rất nhiều chi phí, trong đó riêng các chi phí cố định như tiền thuê mặt bằng, điện thoại, lương cứng cho nhân viên... lên tới 50-70 triệu đồng/tháng.
"Không bán được hàng, không có doanh thu, các công ty môi giới BÐS buộc phải đóng cửa sàn, thu hẹp hoạt động nếu không muốn bị thâm vào vốn..." - ông Phúc nói.
Nguy cơ chết trên đống tài sản
Không chỉ các công ty môi giới, hàng loạt "đại gia" BÐS cũng đang chật vật xoay xở trước những khó khăn của thị trường BÐS, đặc biệt là đống nợ vay hàng trăm tỉ đồng với lãi suất cao. Trong quý 4-2011, theo báo cáo tài chính hợp nhất, dù lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp có lãi gần 6,7 tỉ đồng, nhưng Công ty CP Phát Ðạt (PDR) cho biết lợi nhuận được ghi nhận từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp công ty con là Công ty CP khu du lịch và khách sạn Phát Ðạt Quảng Ngãi.
Trước đó quý 3-2011, công ty này chỉ đạt doanh thu hơn 1 tỉ đồng, chủ yếu từ tiền... giữ xe và cho thuê nhà. Trong khi đó, riêng khoản vay dài hạn ngân hàng (tính đến 31-12-2011) lên tới hơn 584 tỉ đồng, với lãi suất bình quân hơn 20%/năm, công ty này phải oằn lưng trả lãi hàng trăm tỉ đồng mỗi năm.
Tương tự, theo giải trình nguyên nhân lỗ 104 tỉ đồng vào quý 4-2011, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG) cho biết là do chi phí lãi vay quá cao. Cụ thể, so với cùng kỳ, chi phí lãi vay của doanh nghiệp này đã tăng hơn 100 tỉ đồng.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2011, công ty này cho biết chi phí lãi vay năm 2011 lên tới gần 160 tỉ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2010. Với tổng các khoản vay lên tới hơn 1.500 tỉ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 405 tỉ đồng, chỉ riêng việc xoay xở tiền để trả lãi cho các khoản vay này cũng là một thách thức khá lớn với doanh nghiệp, khi thị trường BÐS vẫn đang gặp khó khăn, hàng tồn khá lớn.
Ðây không phải là những trường hợp cá biệt, hàng loạt ông lớn BÐS như Công ty CP Tập đoàn Ðại Dương (OGC), Công ty CP Ðầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Ðà (SJS)... cho biết kết quả kinh doanh thua lỗ trong quý 4-2011 chủ yếu do chi phí lãi vay tăng cao, trong khi thị trường BÐS trầm lắng, doanh thu từ mảng này giảm mạnh.
Dù thoát lỗ nhờ "lợi nhuận khác", nhưng Công ty CP Sông Ðà - Thăng Long (STL) cũng đang đối diện với nhiều khó khăn do khoản nợ vay lên tới hàng ngàn tỉ đồng, trong khi thị trường BÐS vẫn chưa có dấu hiệu gì sáng sủa hơn.
Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM): Thị trường đang tê liệt Khó khăn lớn nhất của thị trường BÐS hiện nay là lãi suất ngân hàng quá cao, không chỉ đẩy hàng loạt doanh nghiệp BÐS vào tình cảnh khó khăn mà còn làm tê liệt thị trường này, thanh khoản rất kém. Do chi phí lãi vay được doanh nghiệp tính vào giá thành, đẩy giá BÐS lên cao, mà đối tượng lãnh đủ là người mua. Bản thân nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự cũng không dám vay, nên không thể mua sản phẩm BÐS. Tuy nhiên, bản thân các doanh nghiệp BÐS cũng có lỗi kéo doanh nghiệp mình vào tình trạng khó khăn hiện nay. Vào thời điểm thị trường BÐS ăn nên làm ra những năm 2006-2007, nhiều chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng rồi đầu tư vào chỗ khác, thay vì tập trung cho dự án. Riêng các công ty môi giới, việc đóng cửa hàng loạt là điều không tránh khỏi, do nhiều người tham gia thị trường này với tâm lý "tay không bắt giặc". Tóm lại, theo tôi, khó khăn hiện nay của thị trường BÐS có mặt tích cực của nó. Ðó là loại bỏ dần những nhà đầu tư thiếu năng lực, không chuyên nghiệp, chủ yếu chạy theo phong trào. Nhưng doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị tốt lại có cơ hội. Tuy nhiên, nếu tình trạng khó khăn này kéo dài, không có giải pháp nào để vực dậy thị trường BÐS, cả nền kinh tế cũng gặp khó khăn. Hải Ðăng ghi |
Doanh nghiệp địa ốc chật vật tìm kế sinh nhai
Nhiều doanh ngiệp địa ốc buộc phải vay vốn ngân hàng trang trải cho mọi chi phí nhằm duy trì sản xuất, chờ đợi dấu hiệu phục hồi thị trường.
Cách đây không lâu, ngành thuế đã công bố danh sách hàng loạt doanh nghiệp nợ tiền thuế sử dụng đất lên đến hàng trăm tỷ đồng. Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình Dân cho biết, do mức thuế quá cao, thị trường lại đóng băng, doanh nghiệp không thể trả được thuế nên ông đang xin được đóng thuế bằng chính đất của dự án.
Ông Tú cũng chia sẻ, do thị trường bất động sản quá khó khăn nên công ty đã chuyển sang kinh doanh nhà hàng. Trớ trêu là công việc kinh doanh này mang lại doanh thu chính cho doanh nghiệp bất động sản này trong cả năm nay. Ngay cả việc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới rộng tín dụng với bất động sản , theo ông Tú, nếu tiếp cận được nguồn vốn mới, doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể thoát được khó khăn. Vì hiện thị trường không có thanh khoản, nhà giá cao và giá thấp đều không bán được. Mà không có thanh khoản thì dù vay được tiền với lãi suất thấp, doanh nghiệp vẫn chết.
 |
| Thị trường thiếu thanh khoản, mọi phân khúc đều chung tình trạng không bán được, đẩy doanh nghiệp bất động sản vào thế tiến thoái lưỡng nan. Ảnh minh họa. |
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, do doanh nghiệp bất động sản quá khó khăn, nhất là khó khăn về tiền mặt nên nếu vay được tiền, nhiều doanh nghiệp vẫn sẽ vay. Dù với mức lãi suất từ 14 - 16%/năm, việc vay tiền cũng rất rủi ro. Nhưng có tiền sẽ giúp doanh nghiệp trả lương công nhân, trả lãi ngân hàng, đầu tư vào sản xuất giúp kéo dài tuổi thọ, chờ đợi sự thay đổi của thị trường, nên nhiều doanh nghiệp vẫn đi vay. Tuy nhiên, nếu thị trường không sớm thay đổi, doanh nghiệp cũng chỉ còn nước phá sản hàng loạt.
Không chỉ đơn vị bất động sản phía Nam mới rơi vào thảm cảnh này. Tại Hà Nội, nơi nhiều người vẫn tin các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực sẽ ít bị tác động, nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp cũng đang phải “cắn răng” chịu đựng khó khăn.
Giám đốc doanh nghiệp C.N.L, chủ dự án bất động sản lên đến hàng trăm héc-ta tại quận Hà Đông cho biết, do thị trường bất động sản đóng băng và tình hình tài chính của doanh nghiệp suy yếu, nên cả năm qua, doanh nghiệp này gần như ngừng thi công các dự án. Trong khi đó, với nhiều dự án lân cận, vì thiếu vốn, không thể triển khai đúng tiến độ, doanh nghiệp liên tục bị khách hàng khiếu nại, đòi rút vốn khiến doanh nghiệp càng khó khăn hơn.
Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho hay, thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng, các doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xấy dựng và đơn vị thi công có thể cho chủ đầu tư nợ tiền thi công hay tiền vật liệu xấy dựng. Nhưng thời gian qua, doanh nghiệp địa ốc như bị các đối tác quay lưng, ở trong thế kẹt. Vì nhiều doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xấy dựng nếu chưa thấy tiền trong tài khoản hoặc tiền chưa trao tay, họ sẽ chưa xuất hàng. doanh nghiệp xây dựng, nếu chưa nhận được tiền cũng sẽ không có chuyện doanh nghiệp tiếp tục tiến hành thi công, xây dựng.
Không dám nói đến khó khăn của doanh nghiệp của mình, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT ConstreximHod cho rằng, thị trường khó khăn kéo dài cả năm trời, sẽ chẳng có doanh nghiệpnào thoát khỏi vòng xoáy đó. Thực tế, trong hàng chục nghìn doanh nghiệp bị khai tử trong năm qua, theo ông Cây, có không ít doanh nghiệp bất động sản vì quá khó khăn cũng đã âm thầm khai tử. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có sự cải thiện, muốn tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp không còn cách nào khác là giữ uy tín với khách hàng và thực hiện đúng các cam kết khi triển khai dự án.
Xác định được điều này nên ngay sau động thái mở tín dụng với bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, ConstreximHod đã tiến hành thủ tuc xin vay vốn ngân hàng khoảng 100 tỷ đồng. Theo ông Cây, nếu vay được tiền, doanh nghiệp sẽ sử dụng hiệu quả và các dự án chắc chắn sẽ được đẩy nhanh tiến độ hoàn thành.
Lay lắt chờ hồi sinh
Sống mòn
Giữa năm 2008, con đường Bãi Sậy, Q.6, TP.HCM nhộn nhịp bởi lễ khởi công dự án khu căn hộ cao cấp Richland Emerald cao 28 tầng, với vốn lên đến 40 triệu USD do Công ty Nhật Quang làm chủ đầu tư. Có giá bán tương đương 1.250 USD/m2, nhưng với thị trường BĐS gặp khó khăn và ngân hàng không cấp vốn đã khiến dự án ngưng thi công từ cuối năm 2010, trong khi chủ đầu tư cam kết cuối năm 2010 giao nhà.
 | Nếu bây giờ vay ngân hàng để đóng thuế đất thì 2 năm nữa không biết bán hết dự án có đủ tiền trả ngân hàng không |  |
| Một lãnh đạo Công ty Bình Dân | ||
Đồng cảnh ngộ là dự án Good House Apartments tại quận 8 do Công ty L.M.M.C làm chủ đầu tư. Dự án đã được xây đến tầng 15, xong phần thô nhưng mấy tháng nay phải dừng thi công. Nguyên nhân do thiếu vốn và nợ tiền các nhà thầu thi công. Hiện để hoàn thiện, chủ đầu tư cần khoảng 50 tỉ đồng nhưng không vay được trong khi khách hàng không chịu đóng tiền tiếp.
Lãnh đạo công ty cho hay họ đang đối mặt với những khó khăn như: trả vốn và lãi vay đến hạn cho ngân hàng, trả nợ cho nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật tư, nhân công... Nếu không trả được các khoản nợ này thì nhà thầu không thi công tiếp, nợ ngân hàng cũng đến hạn nếu không trả được, ngân hàng xử lý tài sản thế chấp theo quy định. Hiện công ty đang kêu gọi khách hàng tiếp tục đóng tiền để chủ đầu tư có kinh phí nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án.
Thê thảm hơn, Công ty A.T.G còn nợ tiền lương của nhân viên hơn 2 tháng nay chưa trả. A.T.G cũng đang nợ tiền hoa hồng môi giới của hàng loạt sàn giao dịch. Các nhà thầu thi công dự án cho A.T.G cũng lâm vào cảnh tương tự khi tiền thi công chưa được chủ đầu tư thanh toán. Chính vì thế mà các dự án do công ty này triển khai đến nay vẫn giậm chân tại chỗ.
“Ăn" gần hết tài sản
Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Thanh Bình, cho biết có đến 90% DN địa ốc đã chết lâm sàng vì không tiếp cận được vốn và gần như 100% sản phẩm không có thanh khoản.
Theo Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Vũ Anh Tâm, 4 năm nay thị trường BĐS bị tê liệt và “phẳng” tuyệt đối khiến các DN "ăn mòn" gần hết tài sản của mình. Tiền đầu tư vào dự án không sinh lợi nhuận mà còn có nguy cơ bị ngân hàng “gom” hết; thương hiệu các DN xây dựng thời gian qua có nguy cơ “vứt” bỏ. Nhiều công ty phải bán sản phẩm chỉ bằng 50-60% giá thành nhưng không có người mua khiến họ lâm vào cảnh “sống không được, chết không xong”.
Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Bình Dân, chua xót nói mấy năm nay buôn bán không được gì hết nên công ty phải quay sang mở quán ăn để có tiền nuôi quân. Vay tiền ngân hàng không được và nếu có vay được cũng trả lãi không nổi. Thậm chí hiện công ty có một dự án (Q.Thủ Đức) đang trong giai đoạn đóng tiền sử dụng đất, nhưng do không có tiền nên ông xin được trả bằng nền đất. “Nếu bây giờ vay ngân hàng để đóng thuế đất thì 2 năm nữa không biết bán hết dự án có đủ tiền trả ngân hàng không. Lúc đó càng chết. Còn hiện nay bảo đóng tiền mặt thì đóng không nổi. Nếu đến bước đường cùng, nhà nước thu lại dự án cũng đành chịu, nhưng như thế thì tội cho chúng tôi quá bởi DN đã bỏ ra số tiền khá lớn để làm dự án”, lãnh đạo công ty than vãn.
 Dự án Richland Emerald hoành tráng đã phải ngưng lại do thiếu tiền - Ảnh: Đ.S |
Việc các DN địa ốc mất thanh khoản, lâm vào cảnh “sống dở chết dở” đã kéo các lĩnh vực khác “chết” theo, nhất là ngành xây dựng, vật liệu xây dựng. Giám đốc một công ty xây dựng cho hay hiện các công ty BĐS đã cắt giảm đầu tư đến hơn 70%, kéo theo đó là ngành xây dựng cũng giảm doanh thu đến 50%. Điều này đồng nghĩa với việc các công ty xây dựng phải cắt giảm nhân công, không có tiền trả cho đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng.
Theo lãnh đạo Công ty Lê Thành, mỗi năm công ty sử dụng từ 150 - 200 tỉ đồng để mua tiền vật liệu xây dựng, nhưng năm nay dự chi chỉ khoảng 100 tỉ đồng, giảm 50%. Hầu hết các công ty BĐS đều rơi vào trường hợp như Lê Thành.
Chỉ tính riêng tại TP.HCM, ông Nguyễn Quang Vinh, Giám đốc Công ty xây dựng Thành Phố, cho biết chỉ còn vài công trình tiếp tục thi công bình thường, giảm khoảng 90%. Trong khi đó, các dự án này hầu như không còn khả năng trả tiền mặt cho nhà thầu mà trả bằng sản phẩm như căn hộ hoặc đất nền. Đơn cử như Công ty xây dựng Hòa Bình đang thi công một số dự án, thay vì lấy tiền mặt, đã lấy căn hộ. Lãnh đạo Công ty Hòa Bình cho rằng hình thức này vừa để tự cứu mình và cũng giúp các chủ đầu tư dễ thở hơn.
Thị trường BĐS khó khăn dẫn đến tình trạng tồn kho của ngành vật liệu xây dựng tăng lên. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, hiện xi măng có lượng hàng tồn kho vào khoảng 3,5 triệu tấn, gạch ốp lát trên 30 triệu m2, thép gần 400.000 tấn thành phẩm và 560.000 tấn phôi thép. Hiệp hội Thép Việt Nam cảnh báo, nếu thị trường BĐS tiếp tục “đóng băng”, trong năm 2012 này sẽ có khoảng 20% DN thép phá sản.
Doanh nghiệp địa ốc 'chết' trên khối tài sản của mình
Không bán được hàng, chẳng vay được vốn, dự án đình trệ, huy động tiền từ cổ đông khó khăn, nợ chồng chất... đang khiến doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nỗi lo chết mòn vì khối tài sản cứ xẹp dần.
Chiều 11/4, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã có buổi đối thoại với Hiệp hội Bất động sản TP HCM về thực trạng và giải pháp cho thị trường. Buổi tọa đàm diễn ra căng thẳng khi nhiều doanh nghiệp "kêu cứu" rằng họ đang chết từng ngày trên khối tài sản của chính mình.
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiêm Tổng giám đốc Công ty Tài Nguyên, Vũ Anh Tâm phát biểu: "Bức tranh thị trường “phẳng” (trầm lắng, không có giao dịch) trải đều ở nhiều phân khúc. Thực tế cho thấy tình hình diễn biến theo chiều hướng ngày càng nghiêm trọng".
Theo ông Tâm, trong 4 năm qua, thị trường địa ốc cứ thụt lùi dần. Năm 2009 bất động sản vẫn có thanh khoản được một tý. Đến cuối năm 2010 và 2011, khi ngân hàng gặp khó khăn thì nhà đất bước vào giai đoạn “im lìm” tuyệt đối. Đến năm 2012 các doanh nghiệp địa ốc hầu như không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không tạo ra được việc làm. Hầu như các doanh nghiệp đều dừng sản xuất, cho nhân viên nghỉ.
Theo ông Tâm, trong 4 năm qua, thị trường địa ốc cứ thụt lùi dần. Năm 2009 bất động sản vẫn có thanh khoản được một tý. Đến cuối năm 2010 và 2011, khi ngân hàng gặp khó khăn thì nhà đất bước vào giai đoạn “im lìm” tuyệt đối. Đến năm 2012 các doanh nghiệp địa ốc hầu như không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không tạo ra được việc làm. Hầu như các doanh nghiệp đều dừng sản xuất, cho nhân viên nghỉ.
 |
| Tổng giám đốc Công ty Tài Nguyên, Vũ Anh Tâm cho rằng doanh nghiệp đang bị ăn mòn gần hết tài sản vì đầu tư không sinh lợi. Ảnh: Vũ Lê |
Lãnh đạo Công ty Tài Nguyên cho rằng Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường. "4 năm nay doanh nghiệp bị ăn mòn gần hết tài sản vì đầu tư không sinh lợi. Ngân hàng không cho vay trong khi thị trườn đói vốn. Lãi suất cao như một dây thòng lọng giết chết các chủ đầu tư, giết luôn nền kinh tế", ông Tâm nói.
Không giấu được nỗi bất an, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân, Lê Ngọc Tú buông lời than: "Đầu ra của bất động sản đang bế tắc. Một năm rồi công ty không bán được gì. Tôi phải quay sang mở quán ăn để có tiền nuôi quân trong giai đoạn khủng hoảng".
Trong khi đó, Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa không ngại chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp. Ông cho biết, với phân khúc căn hộ diện tích nhỏ giá 11-14 triệu đồng mỗi m2 trước đây mỗi tháng bán được 60 căn thì nay sụt giảm mạnh, bán được chưa tới 20 căn. "Nhà giá rẻ là điểm sáng duy nhất nhưng nay cũng khó tìm được đầu ra. Nếu phân khúc này tắt thì các dự án khác chắc chắn cũng không bán được hàng. Trong lúc này, điều cần nhất là giãn thuế cho doanh nghiệp địa ốc", ông Nghĩa nói.
 |
| Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa tỏ ra lo ngại khi ngay cả phân khúc căn hộ giá 11-14 triệu đồng mỗi m2 cũng đang giao dịch chậm lại. Ảnh: Vũ Lê |
Còn Tổng giám đốc Công ty địa ốc Thanh Bình, Đặng Hoàng Vũ trần tình, hiện công ty ông nợ 28 tỷ đồng dù có dự án trị giá hàng triệu USD. Ông lo ngại với tình hình thị trường bất động sản không có đầu ra thì hàng đống tài sản sẽ bị chôn vùi trong núi nợ. "90% doanh nghiệp trong ngành không còn sản xuất từ một năm rưỡi nay bởi thị trường không có thanh khoản", ông nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho hay, hiện nay tất cả các doanh nghiệp địa ốc đều khó khăn ở mức độ khác nhau. Có công ty phải trả hàng tỷ đồng tiền lãi mỗi ngày. Thậm chí có doanh nghiệp phải trả hơn cả con số ấy. "Bất động sản đang hứng chịu nhiều tác động của chính sách vĩ mô: lãi suất cao, thuế ngất ngưỡng, chính sách đất đai chưa phù hợp. Doanh nghiệp rất tâm huyết với nghề nhưng đang phải “chết” trên đống tài sản", ông Châu nói.
Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Tiến sĩ Trần Đình Thiên nhận xét: "Bất động sản là thị trường tài sản lớn nhất nhưng đang rơi vào thời điểm sinh tử". Ông Thiên phân tích, tất cả đang trông chờ vào vai trò của Nhà nước thế nhưng cứu thị trường bằng cách nào vẫn cần phải khảo sát, nghiên cứu thêm. Hiện nay đầu vào của thị trường bị bế tắc, đầu ra cũng chết đứng nên cần cân nhắc xem nên hỗ trợ ai, người mua hay doanh nghiệp và hỗ trợ với mức độ nào.
 |
| Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Tiến sĩ Trần Đình Thiên cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sinh tử. Ảnh: Vũ Lê |
Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, Vũ Viết Ngoạn đồng tình với doanh nghiệp: "Đúng là khó khăn đã lan rộng sang nhiều phân khúc khác nhau của thị trường địa ốc. Tắc nghẽn không chỉ ở đầu vào mà đầu ra cũng tê liệt".
Tuy nhiên, theo ông Ngoạn, đầu ra của thị trường địa ốc cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới. Chủ trương của Chính phủ là sẽ hỗ trợ thúc đẩy phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà tái định cư nhằm tạo sự lan tỏa chung cho toàn thị trường.
Đối với chi phí đầu vào như: giãn thuế, hạ lãi suất cũng sẽ được Chính phủ cân nhắc nhiều hơn. Thị trường vốn, tiền tệ cũng đang được cải thiện dần một cách có kiểm soát. Việc giãn nợ có thể được áp dụng nhưng không đại trà.
Về việc cứu thị trường bất động sản, ông Ngoạn giải thích, sức tàn phá của bất động sản đối với nền kinh tế là một nỗi ám ảnh đối với nhà hoạch định chính sách. Bài học từ bong bóng bất động sản của Mỹ, Nhật vẫn còn đó. "Kiểm soát quả bóng bất động sản là bài toán khó. Bởi lẽ giải cứu thị trường này nhưng phải đảm bảo không gây tổn hại đến phần còn lại của nền kinh tế, không gây bất ổn tâm lý xã hội và tránh cả những nguy cơ quả bóng bất động sản quay trở lại", ông Ngoạn nhấn mạnh.
Bán được hàng, môi giới địa ốc vẫn trắng tay
Khi thị trường khát vốn, không chỉ có doanh nghiệp phát triển bất động sản khủng hoảng mà sàn địa ốc cũng bị vạ lây. Nhiều sàn vì môi giới dự án đói vốn, chậm xây, có dấu hiệu lừa đảo nên dù bán được hàng vẫn trắng tay.
Thất thu hơn 3 tỷ đồng, gần như toàn bộ tiền phí môi giới 70 căn hộ tại quận 8, anh Lâm Văn Tất, đại diện một sàn bất động sản trên đường Khánh Hội, quận 4, TP HCM tiết lộ: "Chúng tôi chưa kịp ăn mừng bán thành công dự án trong thời điểm bất động sản trầm lắng thì tai họa ập đến vì phí môi giới đòi mãi không xong".
Vị này kể, dự án khởi công và xây dựng đến tầng thứ 8 thì dừng hẳn, lúc này khách hàng đã đóng tiền 45% giá trị căn hộ, gần 900 triệu đồng. Khi anh tìm đến văn phòng của chủ đầu tư đề nghị trả phí môi giới mới hay doanh nghiệp đã dọn đi nơi khác. Đến khi dò la được địa chỉ mới của chủ đầu tư thì những tháng ngày đòi nợ gian truân bắt đầu. "Thời gian đó sàn chúng tôi phải chịu sức ép rất lớn. Đi đòi tiền nhưng không gặp được chủ đầu tư đã đành. Đến khi giáp mặt, doanh nghiệp cũng bị kẹt vốn, trả tiền nhỏ giọt, thậm chí thách thức đi kiện. Lúc ấy tôi vô cùng thất vọng", anh Tất nhớ lại.
Cuối cùng, như người bị nan y chữa không khỏi bệnh phải dùng thuốc giảm đau, anh lãnh nhiệm vụ đòi phí môi giới được đồng nào hay đồng nấy. Cho đến khi chủ đầu tư tránh mặt dần thì xem như bất lực. Anh Tất bộc bạch, lâm vào cảnh này, sàn địa ốc không chỉ lỗ tiền lương nhân viên, mất tiền hoa hồng (phí môi giới), phí quảng cáo, marketting cho sản phẩm mà còn bị mất tài sản vô hình là thương hiệu và uy tín với khách hàng thân thiết.
 |
| Một dự án đã thu đến 45% nhưng tiến độ thi công lại ì ạch. Ảnh: Vũ Lê |
Với anh Đoàn Văn Chí, Giám đốc một sàn địa ốc trên đường Cao Thắng, quận 10, kỷ niệm buồn về vụ thua lỗ khi môi giới hơn chục căn hộ tại quận Tân Bình hồi năm ngoái cứ như mới hôm qua. Anh Chí chia sẻ: "Tôi phân phối 12 căn hộ diện tích nhỏ và bán rất nhanh. Song khách hàng đóng tiền đến 30% thì vỡ lở ra đất dự án không minh bạch, chủ đầu tư chẳng xây dựng gì, phí môi giới của chúng tôi cũng chưa thanh toán".
Anh Chí cho biết, dù sàn đã gửi vô số công văn nhắc nhở đòi tiền nhưng chủ đầu tư chỉ thanh toán 50% phí môi giới rồi quỵt luôn số còn lại. Vị giám đốc này bộc bạch, sự việc không chỉ dừng lại ở phí môi giới bị mất vì sau sự cố này uy tín của doanh nghiệp sụt giảm. Khi khách hàng trình báo lên chính quyền địa phương và tố cáo chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo, sàn địa ốc của anh cũng bị công an triệu tập điều tra. "Dù biết đây chỉ là rủi ro nhưng sự việc đã khiến cho năm 2011 trở thành một năm làm ăn bết bát và vô duyên của chúng tôi", anh Chí nói.
Cũng không khá hơn là bao, lãnh đạo một sàn địa ốc trên đường Đinh Tiên Hoàng, quận 1, Lê Đình Quang cho biết, ông hợp tác đầu tư hỗ trợ phân phối một dự án ở quận Thủ Đức và phải chịu thua lỗ vì dự án áp dụng chính sách giảm giá 10% cho người mua sau.
 |
| Nhiều dự án đình trệ, chậm tiến độ khiến thị trường địa ốc thêm ảm đạm, nhân viên môi giới càng ngại xuất quân sớm. Ảnh: Vũ Lê |
Ông Quang mua 10 căn hộ dự án này và đang tiến hành phân phối thì chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ tung ra sau. Chính sách giảm giá mới đã khiến cho sàn địa ốc của ông phải giải trình về giá cả với người mua trước đó. Thậm chí, sàn còn bị mất khách vì bán sản phẩm giá cao hơn so với căn hộ cùng dự án. Không dừng lại ở đó, những căn bị ế vì giá cao còn bị chậm tiến độ khiến giao dịch càng thêm ế ẩm.
"Sàn phải tự giảm giá để cào bằng với khung giá mới của chủ đầu tư dù bị lỗ. Tôi đã đóng đến 45% nhưng tiến độ xây dựng chưa phù hợp với số tiền đã nộp. Gần chục tỷ đồng này chẳng biết lúc nào có thể giải ngân", ông nói.
Có thâm niên gần mười năm hành nghề môi giới địa ốc, tổng giám đốc một công ty tại quận 1, TP HCM nhận xét: "Trong tình hình hiện nay, môi giới căn hộ là một việc vô cùng khó khăn dù thị trường rất nhiều sản phẩm tốt. Khó nhất chính là đơn vị môi giới không thể đo được tình trạng sức khỏe tài chính của dự án và chủ đầu tư".
Chuyên gia này phân tích, nếu bán căn hộ chậm tiến độ thì không chỉ có khách hàng thiệt thòi mà sàn địa ốc cũng bị thất thu và mất thương hiệu. Trường hợp bán căn hộ nhưng chẳng may dự án phá sản hoặc bị tố có dấu hiệu lừa đảo thì môi giới vướng vào vòng điều tra lẩn quẩn. Thị trường dần phân hóa rõ rệt hai dòng sản phẩm: xây đúng tiến độ hút hàng, xây chậm hoặc chưa xây bán ế. "Thách thức dành cho các sàn địa ốc là rủi ro lớn không kém gì cơ hội. Do đó, trước khi chọn mặt gửi vàng sàn phải thẩm định dự án kỹ để tránh bị căn bệnh đói vốn hoành hành", ông nói.
Cò đất đổi nghề để mưu sinh
Thị trường ế ẩm, thu nhập sụt giảm, nhiều môi giới nhà đất TP HCM phải đổi việc để tìm kiếm nguồn tài chính ổn định hơn.
Từ đầu tháng 8, anh Nguyễn Hữu Ngọc, nhân viên môi giới một sàn địa ốc tại quận 7 đã phải chuyển sang nghề tiếp thị hàng tiêu dùng. "Sàn phải thu hẹp kinh doanh để cắt giảm chi phí, bản thân tôi cũng không thể cầm cự lâu hơn nữa nên quyết định ra đi", anh tâm sự.
Thu nhập từ công việc môi giới nhà đất của anh Ngọc đã giảm đến 70% so với hai năm trước nhưng chi phí cho công việc lại tăng lên. Giá cả hàng hóa leo thang, lương cơ bản lại không đủ chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày. Anh Ngọc cho rằng thị trường bất động sản sẽ phải cần nhiều thời gian để phục hồi, và anh không thể chờ thêm.
Lời tâm sự của anh Ngọc cũng là nỗi lòng của nhiều nhân viên kinh doanh địa ốc hiện nay. Khảo sát của VnExpress.net, trung bình lương cơ bản của nhân viên môi giới nhà đất tại TP HCM khoảng 2-3 triệu đồng mỗi tháng. Vẫn có một số sàn trả lương cho nhân viên theo thâm niên khoảng 5-7 triệu đồng một tháng nhưng số này không nhiều.
 |
| Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn đến năm 2012 và là giai đoạn sàng lọc nhân sự mạnh mẽ. Ảnh: V.L. |
Phần lớn thu nhập của môi giới nhà đất phụ thuộc vào hoa hồng từ sản phẩm bán được, tỷ lệ 0,2-0,4% tùy vào giá trị hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, đặc biệt là giữa quý II trở đi, bất động sản rơi vào trạng thái trì trệ, giao dịch thành công sụt giảm nên bắt đầu xảy ra tình trạng chảy máu chất xám sang ngành khác.
Quản lý một sàn địa ốc tại quận 1 cho biết, từ đầu năm đến nay, sàn này đã có 20% lượng nhân viên chuyển nghề. Trong 8 tháng qua, các nhân viên này đều có năng suất bán hàng thấp, họ cảm thấy không còn phù hợp với công việc hiện tại nữa nên quyết định thay đổi.
Một sàn địa ốc khác tại quận 3 thậm chí còn ảm đạm. Trước quý I, hệ thống sàn này vẫn còn trên 100 nhân viên môi giới thì từ quý II trở đi, lượng nhân viên kinh doanh chỉ còn hơn 50 người.
Theo tiết lộ của một sàn địa ốc trên địa bàn TP HCM, trung bình một tháng chi tiêu toàn hệ thống của sàn khoảng 700 triệu đồng. Điều này có nghĩa là mỗi tháng đơn vị này phải thu về ngần ấy tiền thì mới đủ bù đắp chi phí. Thế nhưng từ tháng 3 đến tháng 6, doanh nghiệp đều lỗ. "Đây không chỉ là áp lực của đơn vị mà còn sức ép rất lớn lên nhân viên môi giới. Vì vậy, thu hẹp quy mô kinh doanh là điều dễ hiểu", lãnh đạo sàn địa ốc này bộc bạch.
Ngay cả những người đang trụ lại trong ngành môi giới địa ốc cũng thừa nhận sự sụt giảm của thị trường và áp lực công vệc rất lớn. Vào nghề môi giới bất động sản từ năm 2009, anh Hoàng Đức cho hay, cách đây hai năm, mỗi tháng anh vẫn bán được 2-3 căn nhà phố trị giá hàng chục tỷ đồng. Khách hàng lúc ấy dễ tính hơn hiện nay rất nhiều. Thế nhưng, từ năm 2011, lượng giao dịch nhà phố giá trị lớn rất ít và mất nhiều thời gian hơn, thậm chí có căn nhà thương lượng đến cả năm trời mới bán xong. Vì vậy, tiền hoa hồng cũng ít đi, dẫn đến thu nhập sụt giảm.
Trao đổi với VnExpress.net, Chủ tịch HĐQT Công ty bất động sản Song Phát Trần Tấn Thiện cho biết: "Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là sàn giao dịch đang phải tái cấu trúc lại bằng cách giảm quy mô, sàng lọc nhân viên và phát triển hệ thống theo hướng mở rộng các đại lý môi giới và cộng tác viên để giảm chi phí".
Ông Thiện nhận xét, các nhân viên môi giới đang phải cắt giảm chi tiêu, do bán ít hoặc bán không được hàng, thu nhập thấp hơn. Với tình hình thị trường hiện nay, khách hàng sẽ khó tính hơn rất nhiều. Lúc trước có 10 khách hàng mua nhà thì nay chỉ còn lại 2, sức cạnh tranh giữa các doanh nghiệp môi giới với nhau cũng khốc liệt hơn.
Lãnh đạo Công ty Song Phát phân tích, đây là giai đoạn chỉ những đơn vị có nội lực, chịu được sức ép và vững niềm tin mới có thể tồn tại được. Thậm chí, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm thêm những ngành nghề khác để làm nhằm tăng doanh thu, hỗ trợ chi phí cho hệ thống sàn.
Trưởng phòng kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova, Trần Hoàng Thiện nhận xét, thực tế hiện nay các nhân viên kinh doanh địa ốc tuy thu nhập thấp hơn trước. "Số tiền kiếm được có thể ít hơn nhưng những người trụ lại sẽ là những chuyên gia thực thụ trong ngành này và có nhiều cơ hội thành công khi thị trường hồi phục", ông dự báo.
Theo ông Thiện, bất động sản đã từng trải qua thời hoàng kim, khi mà sàn địa ốc đóng cửa khách hàng ùn ùn kéo đến đập cửa đòi mua cho bằng được. Thời điểm đó môi giới địa ốc nhiều vô số kể nhưng không có chuyên môn. So với trước đây, lực lượng môi giới nhà đất tuy có giảm nhưng tính chuyên nghiệp của nghề này đã được nâng lên rất nhiều.
Khi doanh thu chính của công ty bất động sản là giữ xe
Quý III/2011, doanh thu của công ty Phát Đạt là hơn 1 tỷ đồng, trong đó nguồn chính là tiền giữ xe và tiền cho thuê một căn nhà.
Mới đây, do quá khó khăn trong việc bán sản phẩm, Công ty Phát Đạt đã điều chỉnh giảm lợi nhuận trước thuế từ con số 360 tỷ đồng xuống chỉ còn 8 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu nhìn lại kết quả kinh doanh quý III/2011, doanh thu của công ty này chỉ đạt hơn 1 tỷ đồng, một con số khá sốc so với quy mô vốn điều lệ 1.302 tỉ đồng của doanh nghiệp này.
So với cùng kỳ năm ngoái, doanh thu này đã sụt giảm tới 99%, và điều đáng phải suy nghĩ hơn là doanh thu 1 tỷ đồng đó lại đến từ hai nguồn phụ đó chính là tiền giữ xe tại dự án The Everich 1 và tiền cho thuê một căn nhà ở đường Nguyễn Trãi.
 |
| Nhiều dự án đã được chủ đầu tư giảm giá mạnh nhưng vẫn tiêu thụ rất chậm. Ảnh: VnExpress |
Trong khi đó, hàng loạt các doanh nghiệp do đứng trước áp lực thu hồi vốn nên đã bung sản phẩm ra bán hàng loạt với mức giá giảm nhiều so với trước đó. Tuy nhiên, tình hình vẫn không khả quan hơn. Công ty địa ốc Anh Tuấn mới đây công bố mở bán dự án đất nền Anh Tuấn Garden (huyện Nhà Bè) với mức giá là 6,5 triệu đồng một m2. Trong khi đó vào đợt tháng 10 giá công bố là 8,2 triệu đồng, sau đó lại giảm xuống 7,7 triệu nhưng không có khách mua.
Hay như tại dự án căn hộ Thảo Loan Plaza (huyện Bình Chánh) do Công ty Nam Việt làm chủ đầu tư, mới đây được công bố giá bán là 16 triệu đồng một m2. Giá này giảm khá nhiều so với mức 24 triệu đồng mà chủ đầu tư công bố cách đó không lâu. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại chỉ bán một số sản phẩm vì kèm với đó là điều kiện khách hàng phải thanh toán ngay 98% tổng số tiền.
“Dường như thị trường không cho chúng tôi một tia hy vọng nào. Không có một cơ hội chào bán căn hộ trong khi đó sau lưng là biết bao gánh nặng. Người mua chờ đợi, doanh nghiệp gặp khó lại muốn bán sản phẩm bằng mọi giá, nên đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá… mà cũng không bán được. Điều này chỉ càng làm cho thị trường thêm sa lầy”, ông Dương Chí Thiện, Tổng giám đốc Neoland tâm sự.
Trong khi doanh thu không có, còn các chi phí hoạt động và lãi vay vẫn đang tiếp tục làm tê liệt doanh nghiệp. Đơn cử như trường hợp công ty Phát Đạt đang có khoản nợ vay dài hạn lên tới 2.272 tỷ đồng với mức lãi suất từ 14,5 – 24%.
Công ty địa ốc: Xoay đủ chiều vẫn 'túng' lối ra
Các doanh nghiệp bất động sản đề ra đủ 'chiêu' để vượt khó trong năm 2012.
Theo đại diện Tập đoàn HUD, doanh nghiệp này xác định năm 2012 còn tiếp tục khó khăn. Do đó, tập đoàn đã đề ra nhiệm vụ chủ yếu là kiện toàn tổ chức, tái cấu trúc theo hướng tập trung tối đa nguồn lực, nhất là nguồn lực về vốn vào ngành nghề kinh doanh chính. HUD sẽ tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, giá rẻ và trung bình đáp ứng đúng nhu cầu thị trường…
Ông Nguyễn Huy Tưởng, Công ty TNHH Tưởng Phát (Hà Nội) cho biết: "Trong hoàn cảnh hiện nay, chúng tôi xác định cầm cự là chính nhưng xoay đủ chiều rồi mà vẫn thấy khó. Để cầm cự được trước tiên phải hạ giá thành, cắt lỗ. Không giảm giá thành chắc chắn không bán được hàng vì năm nay sẽ rất khốc liệt với các doanh nghiệp bất động sản, thậm chí là sống còn. Doanh nghiệp nào đủ khôn ngoan, đủ bản lĩnh thì mới có thể trụ được".
 |
| Các công ty bất động sản đều cho rằng năm 2012 sẽ là năm rất khốc liệt. Ảnh: VnExpress |
Giám đốc một công ty xây dựng tại Hà Nội, ông Nguyễn Thành Hưng, cũng cho hay, hiện doanh nghiệp của ông đang triển khai ráo riết các chiến lược để tồn tại. Ví dụ như xử lý được dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí... Công ty của ông Hưng xoay đủ chiều để khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay vẫn đang cao ngất ngưởng.
Cũng theo vị này, thời gian tới nếu đầu tư sẽ áp dụng chiến lược diện tích nhỏ, tính toán chi ly từ thiết kế đến vật liệu xây dựng... để giảm giá thành. Vì ở thời điểm này yếu về tài chính, nhân lực và khoa học công nghệ là tự sát.
Theo ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng để vượt khó, doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại. Trước đây, làm ra những sản phẩm phục vụ người có khả năng về kinh tế cao thì nay họ phải cơ cấu lại những sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ.
Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty TNHH Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản diễn tiến theo chu kỳ hình sin và tất cả các phân khúc đang trong chu kỳ đi xuống. Trong hoàn cảnh này nhà đầu tư cần cắt lỗ bằng mọi giá, ai nhạy bén chớp được thời cơ mới giảm thiểu được thiệt hại. Còn với các chủ đầu tư nên điều chỉnh các sản phẩm phù hợp với cầu của thị trường.
Phó giám đốc Công ty Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng năm 2012 chắc chắn là khó khăn hơn 2011. Trong hoàn cảnh này, nếu Bộ Xây dựng không có chính sách kịp thời, nhanh chóng ban hành những quy định cho xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ 30-60m2 với trị giá 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì sẽ có rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí là phá sản.
Nhà đất phát mãi tăng mạnh
Lượng nhà đất đăng ký bán theo diện phát mãi đang tràn ngập ở các trung tâm môi giới với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường, tuy nhiên không được mặn mà chào đón vì khách sợ rủi ro.
Anh Trần Trung Dũng, Giám đốc một sàn bất động sản ở khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) chia sẻ, 65% số chung cư, đất thổ cư và liền kề đăng ký giao dịch tại sàn của anh đều là do các ngân hàng ký gửi. Số lượng địa ốc phát mãi cao gấp 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ tài sản số đông là do khách hàng bị kẹt tiền từ đợt lướt sóng hồi năm ngoái.
"Các trường hợp cầm cố nhà chính chủ, giấy sở hữu đầy đủ, song ít khách mua vì thị trường trầm lắng. Ngoài ra, tâm lý khách hàng ngại mua tài sản phát mãi sợ dớp", anh Dũng cho hay.
 |
| Địa ốc phát mãi thường có giá rẻ hơn thị trường từ 2 đến 8 triệu đồng. Ảnh: Hoàng Lan. |
Anh Chu Tuấn, đơn vị phân phối tài sản phát mãi của một ngân hàng cho biết, đang rao bán 6 lô đất và một nhà thổ cư ngân hàng phát mãi ở khu vực Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, Hoàng Mai với giá dao động từ 8 đến 36 triệu đồng mỗi m2. Hầu hết giá phát ra đều rẻ hơn so với thị trường 2-8 triệu mỗi m2 tùy khu vực. Cụ thể, mảnh ở khu vực Cổ Loa, Đông Anh diện tích gần 500 m2, cách quốc lộ 3 khoảng 150 m, có hai mặt tiền, ôtô vào tận nơi, sổ đỏ đầy đủ thì giá phát mãi là 10 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó giá thị trường lên tới 18 triệu đồng.
Tương tự, đất xã Kim Lan (Gia Lâm) 8 triệu đồng, còn khu Biên Giang (Hà Đông) khoảng 36 triệu đồng mỗi m2. Các khu vực như Phố Huế, Hoàng Mai giá lần lượt là 29 và 47 triệu đồng.
Theo anh Tuấn, giá cả của lô đất vẫn đàm phán được, giảm tối đa khoảng 500.000 đồng mỗi m2. "Khách hàng giao dịch trực tiếp với ngân hàng, các thủ tục giấy tờ nhà đất ngân hàng sẽ lo. Trước tiên, đặt cọc 30%, 10 ngày sau đó đóng nốt 70% còn lại", anh Tuấn tiết lộ.
Anh Nguyễn Văn Đức, nhân viên kinh doanh Công ty cổ phần Sozo cũng rao bán 3 lô đất phát mãi từ ngân hàng VIB ở Đông Anh giá 14 triệu đồng mỗi m2. Theo anh Đức, thông thường, giá bất động sản do ngân hàng phát mãi thường rẻ hơn nhiều so với thị trường. Bởi khi thẩm định, ngân hàng chỉ đưa ra giá bằng 70% giá thị trường sau đó chỉ cho vay khoảng 70% mức thẩm định nên khi phát mãi cũng không thể "trên trời".
Anh Đức cho hay, ngân hàng đua phát mãi địa ốc giá rẻ song giao dịch rất chậm. Anh Đức cho hay, thời điểm năm ngoái, địa ốc phát mãi bán "nhanh như bay", một tháng có thể đẩy được 8-9 lô song nay thị trường rất chậm. Tiêu chí chọn hàng của khách cũng không dễ tính như xưa, hỏi nhiều nhưng mua ít. Dù thế, những lô đất có giá 400-800 triệu đồng vẫn có khách hàng quan tâm. Do đó, anh Đức chỉ dám nhận bán giúp ngân hàng những lô đất có diện tích nhỏ khoảng trên dưới 50 m2.
Thậm chí những cá nhân thế chấp ở ngân hàng cũng ký gửi địa ốc nhờ anh Đức bán. Những khách hàng này đều rơi vào tình thế buộc phải bán do sắp đến kỳ đáo hạn khoản vay. "Tuy nhiên, người có tài sản thế chấp vẫn đưa ra giá cao hơn ngân hàng để có thể vớt vát phần nào lợi nhuận và bù đắp cho khoản vay", anh Đức nói.
Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, địa ốc phát mãi trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay sẽ rất khó bán. Do đó, mấu chốt vấn đề là ngân hàng phải hạ giá bán để những người có nhu cầu thực tiếp cận được nhà ở. "Địa ốc phát mãi cũng nằm trong bối cảnh ảm đạm chung nên sớm nhất vào cuối năm nay, thị trường chuyển biến thì mới bán hàng dễ dàng", ông Võ nói.
Giám đốc một ngân hàng cổ phần tại Hà Nội nhận định, phát mãi tài sản bằng bất động sản gia tăng trong vài năm gần đây là chuyện bình thường, nhất là trong bối cảnh thị trường ảm đạm và các ngân hàng đang tập trung xử lý nợ xấu. Ông cũng tiết lộ, tại Việt Nam, thủ tục phát mãi khá phức tạp mà chính bản thân ông cũng không nắm hết.
"Có thể phát mãi nhiều lần trong trường hợp không bán được hàng. Tuy nhiên phải chờ chính quyền, kê biên, rồi qua tòa án... Để đấu giá thành công tài sản phát mại, nhanh nhất cũng mất vài tháng, chậm có khi cả vài năm", ông nói.
Còn giám đốc một nhà băng cỡ vừa khác thì chia sẻ, có nhiều lý do để các ngân hàng công khai phát mại tài sản của khách vay như con nợ không hợp tác với ngân hàng, hoặc chính các ngân hàng nhận thấy khách hàng không có khả năng trả nợ. Khi phát mãi tài sản, chỉ người đi vay là chịu thiệt thòi bởi có nhiều bất động sản, năm trước có giá 10 tỷ đồng, thì năm nay chỉ còn một nửa.
Luật sư Trịnh Cẩm Bình- Công ty Luật Biển đông cho biết, nhà đất bán theo hình thức phát mãi có giá rẻ, nên được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, người mua có khả năng gặp phải rủi ro tương đối cao vì những tài sản phát mãi giữa ngân hàng và người đi vay thường có tranh chấp: Người sở hữu tài sản cho rằng ngân hàng bán tài sản không đúng quy định vì trên nguyên tắc, tài sản phát mãi cần phải qua đấu giá của một công ty đấu giá, và có nhiều thủ tục phức tạp."Thời gian vừa qua, có khá nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản phát mãi. Đây cũng là một trong những lý do khiến cho thị trường bất động sản phát mãi giá rẻ mà vẫn khá ảm đạm", bà Bình nói.
Ngân hàng khốn khổ đi 'bán' địa ốc
Các nhà băng đang gia tăng việc phát mãi nhà, đất, xe hơi... Nhà đất dù giá rẻ nhưng vẫn khó bán.
 |
| Một căn nhà tại TP.HCM đang được NH phát mãi - Ảnh: Diệp Đức Minh. |
Một ngân hàng thương mại ở Q.Tân Bình, TP HCM đang rao bán căn nhà… Bùi Viện, Q.1, diện tích 35m2, nở hậu, 1 lầu, nhà đang bỏ trống, giá 2,5 tỉ đồng. Giám đốc của nhà băng này cho biết cách đây 2 năm, chủ của căn nhà trên mua với giá 3,2 tỉ đồng, vay ngân hàng hơn 2 tỉ đồng. Một năm trở lại đây, khách hàng không trả được nợ nên đã ký giấy ủy quyền cho ngân hàng phát mãi căn nhà. Vị giám đốc này cho biết, gần đây phải xử lý nhiều vụ phát mãi tài sản của khách hàng nhưng cũng phải mềm mỏng để tránh trường hợp xấu. Thậm chí đã có một trường hợp mà khách hàng vay tự tử. Người này vay hơn 200 triệu đồng để mua ô tô nhưng vay thêm của tín dụng đen 4 tỉ đồng.
Anh T. môi giới bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, hiện trong tay anh đang có danh sách một loạt các ngân hàng bán phát mãi tài sản, trong đó chiếm tới 80-90% là nhà ở, đất liền kề, căn hộ chung cư, biệt thự…
K.Y - môi giới một sàn bất động sản tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội - cho biết trong những ngày vừa qua, có hàng loạt khách hàng đến đăng ký bán nhà, đất có sổ đỏ “găm” tại ngân hàng để trả các khoản vay sắp đáo hạn. Trường hợp mới nhất mà cô nhận được là mảnh đất ở ngõ 157 Chùa Láng, rộng hơn 200m2, mặt tiền 11m, hiện khách đang đặt sổ đỏ tại Techcombank, giá bán khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2.
Không chỉ bất động sản, Ngân hàng Quân đội (MB) cũng vừa chính thức phát mãi xe Lexus LS460L đời 2007 của anh H. tại TP HCM với giá 2,5 tỉ đồng.
Anh K. - giám đốc chi nhánh một ngân hàng thương mại tại Vũng Tàu - cho biết nhà do ngân hàng phát mãi thường rẻ hơn so với giá thị trường từ 10 - 20%. Tuy nhiên, dù giá rẻ nhưng vẫn rất khó bán. Theo một chuyên viên xử lý nợ của Agribank cho biết: “Không chỉ khách hàng mà đến ngân hàng cũng đau đầu, khốn khổ khi phải đi phát mãi bất động sản vào thời điểm này”.
Hiện phần lớn nợ xấu ngân hàng nằm trong bất động sản. Tỷ lệ này có thể chiếm tới một nửa trên tổng số nợ xấu, thậm chí còn cao hơn. “Theo thủ tục thì các ngân hàng sẽ thỏa thuận với khách bán phát mãi tài sản trước, nếu không được thì khởi kiện ra tòa. Vấn đề là dù khách hàng sẵn sàng bán, nhưng cũng chẳng mấy ai mua, vì vậy mà các khoản nợ xấu của ngày càng xấu hơn và càng khó thu hồi”, giám đốc một nhà băng tại Hà Nội chua chát.
TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị doanh nghiệp Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM - cho biết: “Nếu tài sản phát mãi qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi đã phát sinh lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá… Người mua tài sản phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mãi để ở, giá rẻ 20% giá thị trường thì có thể mua; còn nếu mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì nên cân nhắc vì lãi tiền mặt hiện cao do đó găm vốn lâu phải tính”.
Ngân hàng rối bời vì thu nợ bất động sản
Khách nợ 10 tỷ đồng, thế chấp hợp đồng góp vốn căn biệt thự, nhà băng phát mại 6 tháng nhưng không có người mua.
Chuyên viên xử lý nợ một ngân hàng cổ phần tại Hà Nội cho biết, một khách vay bên anh 6 tỷ đồng và thế chấp hợp đồng góp vốn một căn biệt thự tại Xa La, Hà Đông. Giờ khách hàng không thể thanh toán nợ và đồng ý cho ngân hàng phát mại. Tuy nhiên, dự án mới hoàn thiện phần cơ sở hạ tầng, do đó theo Nghị định 71 thì không thể chuyển nhượng. "Rao bán suốt từ tháng 6 đến nay vẫn chưa có người mua vì khách hàng nào cũng e ngại về khoản hợp đồng và giấy tờ chuyển nhượng", anh cho biết.
Theo tiết lộ của chuyên viên này, trong cơ cấu cho vay bất động sản của ngân hàng anh thì có khoảng 30-35% các khoản có tài sản đảm bảo là hợp đồng góp vốn bất động sản cao cấp như biệt thự, nhà liền kề.... “Hiện nhiều khách hàng chấp nhận bán nhà giá rẻ để trả ngân hàng nhưng đều không bán được vì vướng khoản hợp đồng”, anh chia sẻ.
Cũng đang gặp một trường hợp tương tự, Giám đốc khối Xử lý nợ một ngân hàng tại Hà Nội cho biết: “ Một khách hàng vay 10 tỷ và thế chấp hợp đồng góp vốn một căn biệt thự trên đường Lê Văn Lương. Giờ không có tiền trả, khách hàng 'phó mặc' cho ngân hàng xử lý tài sản nhưng muốn phát mại cũng không được vì người mua đều ‘đòi’ phải sang tên hoặc có hợp đồng công chứng”.
 |
| Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp |
“Chúng tôi đang soạn kiến nghị gửi chủ đầu tư và Bộ Xây dựng mong được tháo gỡ các vướng mắc trên để nhanh bán xong tài sản thu hồi nợ về”, ông này cho biết. Do việc thu hồi khó khăn nên cách đây một tháng, ngân hàng ông đã chỉ đạo chấm dứt việc hoàn toàn giải ngân đối với các khoản vay có tài sản đảm bảo là hợp đồng góp vốn.
Vị giám đốc này còn cho biết, hiện bên ông đang phải "ôm" một số tài sản đảm bảo là đất tại các dự án gặp rắc rối như Nam An Khánh, Vân Canh.... "Nhiều khách hàng thế chấp biệt thự Nam An Khánh để vay gần chục tỷ đồng nhưng sau khi có thông tin dự án bị tạm dừng, nhà băng chúng tôi rao bán hàng tháng nay mà vẫn chưa có một người nào hỏi mua", vị này cho biết.
“Bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý phát mại giờ còn khó, huống chi là những dự án gặp vấn đề hoặc giấy tờ nhập nhèm. Đặc biệt là trong bối cảnh người mua có nhiều lựa chọn như hiện nay. Vừa qua, nhiều nhà băng phải phải bán bớt nợ bất động sản cho công ty mua bán nợ để kéo giảm dư nợ phi sản xuất. Bởi vì nhiều tài sản vướng thủ tục pháp lý nên bị 'ngâm' quá lâu”, ông này nói.
Hồi đầu tháng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng phải gửi báo cáo tình hình dư nợ tín dụng bất động sản trước ngày 9/11. Tuy không tiết lộ về con số dư nợ bất động sản của Ngân hàng Á Châu nhưng ông Nguyễn Thanh Toại, Phó tổng giám đốc cho biết, hiện dư nợ bất động sản đối với nhà băng này không quá lo ngại.
“Trước đó, chúng tôi không cho vay các hợp đồng góp vốn nhiều, chủ yếu là cho vay khách hàng cá nhân mua nhà để ở. Do đó, việc thu hồi nợ đối với những khách hàng này dễ hơn. Chủ yếu tài sản thế chấp là bất động sản đã có giấy tờ pháp lý rõ ràng nên nếu có phải phát mại thì cũng không gặp nhiều khó khăn ”, ông Toại nói.
Theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI), hiện có 45 tổ chức tín dụng có tỉ trọng dư nợ phi sản xuất dưới 16%, 13 tổ chức có tỉ trọng dư nợ phi sản xuất từ 16-22% và 24 ngân hàng có tỉ trọng dư nợ phi sản xuất trên 22%.
| Khoản 6 điều 36, Nghị định 71 quy định, hợp đồng uỷ quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền chỉ được công chứng, chứng thực các hợp đồng quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong. Điều này có nghĩa là, hợp đồng góp vốn vào các dự án vẫn dang dở sẽ không được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Đa số các phòng công chứng, các cơ quan nhà nước không triển khai các nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng góp vốn (công chứng, chứng thực…). |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét
Có ý kiến gì không?